曹和平：楼价粘性和楼价刚性之谜

最近一段时间来，房价又成为争论的热点，判断房价的趋势又以挑衅性的方式横在了我们面前。判断我国房价2016年的走向，长时间存在着好坏两个极端结论。笔者试图从过去十年物价和房价的历史趋势线上，看看基础数据中能够为我们提供什么样的启示。

房价十年：历史趋势线回顾与小结

为了对我国整体房价的趋势做出判断，本文采用国家统计局十年来关于物价和房价的相关数据。我们收集了国家统计局过去十年间(2005-2015)关于零售物价的统计指数，在2010年以前，国家统计局不存在统计意义上的房价栏目，我们选用与房价指数密切相关的建筑业增加值来替代。

我们总结出了过去十年间我国房地产价格的发展变化，第一，与零售物价波动序列相比，我国房屋价格的波动序列要大得多。过去十年间，零售物价波动最高的一年(2008)是5.9%，而同期不少城市房价波动是20%以上，有的城市甚至是翻番的。这在一定程度上引起了消费者的恐慌，也带来了社会舆论的激烈争论。

然而，2008年当年，建筑业的增加值同比却大幅下降。这是我国执行“双防双控”——防止个别领域的物价上涨带来全面的通货膨胀，防止个别行业的景气生产变成全面的生产过热;控制货币过度投放，控制固定资产投资——宏观调控政策的后果。“双防双控”压低土地供给和开工项目，并不能压低房价，反而由于供给减少预期，刚性房需导致价格上涨。果不其然，2010年当年70多个大中城市房价同比上涨了6.4%，当年的物价仅仅上升了3.3%。

第二，我国房地产行业还处在从婴幼时期向少儿时期成长的高速波动期，尚未达到成熟阶段。我国房地产成长的高速波动特征可以从两个方面来理解：首先是巨量的消费人群存在着一时难以满足的刚需。其次，楼盘的供给者在产品设计上极度雷同，比如，如果是住宅，75-150平米的单元户型竞相上马，比如住宅中，75-150平米的单元户型竞相上马，但8-15平米、适合迁徙型人群的Efficiency户型和更加变异的单元户型在我国还几乎是空白。

第三，房地产的周期比宏观经济的商业库存周期要长得多。虽然我们不能用2008年以前的建筑业增加值数据来直接替代房价，但我们知道，2008年以后的房价，应该在2008年以前就埋下了上升的因子。换句话说，不能像调控白菜价格那样来调整房价。

房价复杂：楼价粘性和楼价刚性之谜

2013年10月，北京、深圳先后出台“京七条”“深八条”;11月，广州和上海出“穗六条”和“沪七条”。11月底，武汉出台“汉七条”，随后南昌、厦门、沈阳、乌鲁木齐、桂林等一二线城市迅速跟进。短短两个月中，数十个城市先后发布了各自的房价调控政策。当时，国际经济环境恶化，房价经历十年上涨，增长已达到极限，出现断崖式下跌的判断不绝于耳。但到2013年底，70个大中城市，有65个在上涨。舆论的反应是：“等着吧!2014年再看。”

到2014年春夏，关于中国楼市经济泡沫破灭的报道铺天盖地，二三线城市出现“鬼城”和具有“铁价”地位的一线城市房价下跌20%的消息屡见头条。结果是，2014年中国70个大中城市中房价最低的一个城市仅下降了1.3%。

“等着吧，2015年的12个月将是‘压垮骆驼最后一根稻草’”。令人惊掉下巴的是，统计数据下来，2015年12月份，全国70个大中城市21个上升，房价又走回去了。

为什么楼价在十多年的所谓泡沫预期中如此之“粘”(粘性价格的特征)，且在全球和中国经济下行周期中价格如此之“刚”(刚性价格的特征)呢?楼价的价格之“粘”，这是地产和其上盖物产复合之后，形成的超长周期耐用消费品的价格特征，消费者是用自己的生命周期收入来形成有效需求的，这和商业类购买大宗产品是按商业周期(短期收入)来决策购买需求是不同的。超长收入周期形成的刚性需求购买，是粘性的根源。

楼价的价格之刚，这是地产和其上盖物业复合之后，形成的地理唯一性和给定城区聚居区性质，加上地产的要素特质形成的租金特征：需求价格无弹性。这种刚性，只有在大规模的经济崩盘——战争等，和超长时间的衰落——底特律现象等出现时才能中断。这在中国根本不存在。很多所谓的“鬼城”，更多应该用城市化高速发展期人口迁徙带来的空间结构调整带来的后果来解释，而不是整个行业供给绝对过剩的总量问题。

深层制度：房价上涨趋势和我国进入中等收入阶段相吻合并非怪现象

新世纪以后，中国进入大工业社会，大车间生产和出口导向使得对应人口和关联人口的收入在人均GDP2500-8000美元段高速增长，加上历史上住宅供给欠账，刚性需求一直是房地产需求的主流。