超130万淄博人扎堆中心城区，解密未来淄博楼市密码！

6月9日，淄博市第七次人口普查数据姗姗来迟。

业内普遍认为，房地产周期长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口与房地产发展密切相关，也是房价最核心的决定因素。

所以，根据淄博人口普查数据，我们不难对于未来几年淄博房地产走向和发展趋势进行预估和判断。

中心城区仍是第一楼市

截止到普查数据发布，张店区的人口总数已经逼近80万，如果加上高新区和经开区，那中心城区的常住人口占比就达到了全市的¼。

更多的人口意味着更大的居住需求，所以中心城区的销量和单价排名无疑会长时间排名淄博榜首。

如果结合中心城区各版块项目分布的话，未来老城区由于可利用地块数量少，早已逐步退出楼市竞争，取而代之的高新区和经开区两大刚需、刚改板块的角逐，这也与去年的市场销售数据相吻合。

与市场需求相匹配的是开发商的频繁入驻。

目前，经开区内的在售待售项目有十几家，不过从近期几个项目开盘的情况来看，该区域的热度较去年有所降低。

作为一个新兴板块，未来性价比可能会是计划在该片区置业客户的重点关注方向。

至于高新区，该板块在2014-2017年已经经历了第一轮供应潮，当时主要区域为柳泉路以西，裕民路以南。本轮供应潮的面积则更加广，中润大道南有众成·和悦府，柳泉路以西有名士华府，柳泉路东侧有珑悦、佑园，西北部为中德·公园城，北侧还有中梁·星海云著、齐新华园和裕昌控股地块，封盘良久的恒大林溪郡也将于近期重新面市，高新区楼市可谓是全面开花。

高新区内的开发商无疑是希望能多来几家新项目共同炒热这一板块，只是在市场收窄的大背景下，如何在激烈的竞争中杀出一条血路，也是这些开发商应该重点考虑的问题。

二胎房、三胎房退烧

每次推出人口新政，地产行业总是最兴奋的，毕竟又可以给客户买房提供一个理由。

但是数据从不骗人，本轮普查数据与2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重仅提高0.31个百分点，这说明二胎开放后最能生的山东人也生不动了。

另外一个有意思的数据是，据2021年中国婚姻报告，2020年山东结婚率仅为4.8‰，仅次于上海和浙江，排名全国倒数第三。

所以别说二胎房了，连婚房的消费比例都会迎来一波下降。不知道各家房企的营销又会想出什么理由来刺激买房呢？

适老、养老产品比重增加

与低龄人口比重降低相反的是老年人口的大幅上涨。

可以看到，除了张店和高新区外，淄博其余区县60岁以上人口占比皆超过20%，其中博山和文昌湖则是达到了29%左右，都远超全国18.7%的整体水平。

所以，未来适老化住宅和养老产品已经是市场的一大隐性需求。

适老化，顾名思义：适应中老年人。一般指在建设设计、公共设施（商城、医院、学校等）建设、居家环境装修等进行的适老化，包括实现无障碍设计，引入急救系统等。其目的是满足进入老年生活的人群的生活及出行需求，保障老人的安全。 

实际上，目前淄博市场已经有产品开始发力老年人市场，如长者食堂，社区医院等。在疫情的背景下部分项目推出的健康社区理念也一定程度上迎合了适老化的趋势。

不过，淄博真正的适老化产品应该只有宏程·健康活力城一家，毕竟有专门的健康中心和康养中心。

养老产品近几年也呈现出抬头的趋势，相比起适老化产品，养老产品更注重居住环境的选择。所以，文昌湖和博山更受市场的青睐，其次就是齐盛湖和红莲湖等湖区。

长期来看，随着经济发展和人们生活水平的提高，高净值老年群体逐渐增多，其改善型养老需求也会扩大养老产业的市场空间。

在人口普查数据发布后不就，山东也发布了2020年山东各区县GDP排行榜。

通过两份榜单的对比可以发现，淄博各区县的人口规模基本与GDP总量挂钩，也与各区县的房价排名基本一致。

不过，淄博各区县的发展水平相差较大，排名最高的临淄凭借733.3亿元位列全省第19，而最后一名高青仅排在全省124名。

作为一个组群城市，淄博早已认识到各区县过于分散带来的不利影响，也持续推动区县的融合。

只是发展了这么久，多数人仍旧感觉似乎只有张店才是淄博，或者淄博就是马尚。

所以也就有越来越多的人来到张店，扎根马尚。

2021年6月，张店二环快速路动工修建，其实对于淄博来说，城际轻轨迟迟难以落地，修建连接各区县的城市快速路也不妨是一个推动区域融合的好方法。

最后，愿淄博再无“郊区”。