关于淄博买房的那些“牛事”

根据淄博2020年度的网签数据，排名第一的天泰·嘉亿城网签达到1201套,第二名恒大养生谷网签量也达到952套,皆超过2019年TOP1万科翡翠书院的913套。

但头部楼盘网签套数再创新高的同时,TOP10的晋级门槛则从600套跌至504套,TOP20更是跌破400套,这也使得TOP1和TOP20的差距拉大到823套,而去年这一数据仅为492套。

另外,2020年TOP20网签总套数11605套,也少于去年的12170套。

如果说网签套数还有嘉亿城和养生谷撑起一些牌面,那网签金额则是全面的“溃败”。

2020年淄博网签金额TOP1从去年齐润创下的21.6亿元的纪录跌至今年璀璨珑府的17.2亿元,跌幅超20%,这一成绩甚至不及去年翡翠书院18.4亿元的网签金额。

网签套数的下降也带动了网签金额的走低,淄博TOP20网签总金额从2019年的158.62亿元降到2020年的147.1亿元,跌幅7.26%。

看完数据,我们再来说一些隐藏在数据背后的信息,这或许对我们接下来分析2021年楼市走向有所帮助。

首先,淄博房地产市场的头部效应愈发明显,通俗点说就是卖的好的越好卖。从天泰·嘉亿城这一年的销售情况就可以看出来,从年初笑到年尾,网签量也是大幅领先。

天泰·嘉亿城售楼处

其次是刚改和首改产品逐步占据市场主流,TOP20中,刚需和顶级改善产品占比都在降低。

第三,是新经开的崛起和老经开的没落。在2019年时,老经开的中梁首府和悦隽江山分列网签量第三四位,而今年该片区则无一上榜。

其实,自淄博大笔一挥将经开区迁走后,舆论对于老经开的唱衰就不绝于耳,随着年度数据的公布,只是将此事坐实了而已。

以我的角度来看,老经开交通便利、环境宜居、产品高端、价格合适,其实是相当不错的置业方向。奈何突遇“塌天之变”,从“太子”变为“弃子”,陷入周村人嫌位置不行、张店人嫌户口不行的尴尬局面。

去年传出消息称淄博有意再将老经开纳入张店,多家媒体、自媒体也纷纷撰文拍抖音造势,但经历过一次“说走就走”的淄博人似乎对这种传闻并不感冒,被伤过一次的购房者也变得更加谨慎起来。

最后我要说的是两个现象级的楼盘:恒大养生谷和黄金城。

这两个项目有一个共同点,就是开盘时间短,但销量却跻身TOP20。其中养生谷8月中旬首开,而黄金城则更夸张,开盘仅1个月就实现了这一成绩。

橡树·黄金城首开现场

不同的是,黄金城凭借的是区位和限价形成的超高性价比,养生谷在性价比之外,更多的是铺天盖地的宣传营销。

这两个“殊途同归”的操盘案例也许能给其他项目的负责人一些参考意义。

总体来说,2020年的淄博房地产市场较2019年出现了相当程度的下跌。

说完了过去,再谈一谈未来。

如果不考虑类似行政规划变更等突发因素的情况下,2021年淄博楼市的热点区域其实已经基本可以确定---西区和新经开。

西区成为热点的原因我想已经不必赘述,毕竟淄博并不缺有钱人,这点从齐润、万科、绿城、世茂这些动不动就10亿+、20亿+的网签额就可以看出来。

并且,西区是目前淄博产品差异化最大的片区,既有九峯、龙泰贵府的千万级顶豪产品,也有富力、世茂、金地这种高端改善项目,今年更是会有黄金城这种主打性价比的项目。

不断地推陈出新也给西区输出了源源不断的活力。

在这里,我需要特别说一下黄金城,虽然它在去年11月底才开盘,但凭借着繁华的区位、优质的产品设计和限价背景下造成的高性价比使得其网签套数位列TOP16,网签额更是排名第8,足可见其蕴藏的潜力。

黄金城,已经具备了“销冠”的底蕴。

至于新经开,南城一直就是张店的人口密集居住区,划为经开区后更是凑齐了天时、地利、人和,也使得天泰·嘉亿城销量屡创新高,更是成为近年来首个西区外的销冠项目。

2020年末,新经开西五路片区密集成交7宗地块,淄博房开、碧桂园、银丰相继入场,天泰也选择加仓该片区。4个项目,超420亩待建面积,充足的货量为新经开内的楼盘再次冲击榜首做好了准备。

只是,相比起2020年天泰和金科的“楚汉相争”,2021年该片区“五虎上将”间的厮杀应该会更加激烈。

楼市热点新经开,其内部的温度或许会更高。

2021年的楼市,还有一个“变量”,就是高新区的新东升·佑园。

高新区本身热度不高,只是新东升近几年开发的紫园和福园都很热,不知道这次的全新产品佑园会否延续两者的热度。

不同的是,紫园和福园的成功或多或少都吸收了周边的能量,这次的佑园最大的依仗是项目东侧自建的高新区文体中心。

高新区文体中心效果图

说完市场划分后,就是各位最关心的房价环节了。

2020年,淄博新建住宅均价约8077元/㎡,中心城区均价约9254元㎡,较去年分别下跌3.75%和2.2%,价格下滑态势明显。

上文说过,淄博楼市的供需矛盾短时间内难以缓解,所以淄博多数项目都不得不选择以价换量,这也会是2021年淄博房价的基调之一。

另一方面,各个板块、不同类型项目之间的价格差距也会进一步拉大。抛开龙泰贵府50000+的别墅不谈,单齐盛湖片区的房价已经从25000元/㎡拉大到10000+了,更别提该片区与刚需片区的价格差异。

这是市场选择和开发商产品定位等多重作用的结果,也是市场多元化的价格体现,购房者应该理性看待这一现象,在购房时按需而求即可。

写在最后

从2018年下半年市场热度下降后,淄博楼市的稳定程度也逐步提高,各种市场现象走向常态化。在如此背景下,购房者买房时遵循先确定需求、再了解能力(价格),然后锁定区域,最后筛选楼盘的步骤大概率都可以选择到适合自己的项目。