一个信号多次出现 击中高房价“软肋”？

根据《中国城市家庭财富健康报告》显示，截至2018年，住房资产在我国家庭总资产中的占比为77.7%，而金融资产占比仅为11.8%。报告认为，目前我国城市家庭的财富管理处于不健康的状态。其实，这个不难理解，过去一二十年，伴随房价上涨，越来越多的家庭把买房当作资产增值的手段。财富增加固然是好事，但房子作为一种特殊的商品，而且还是固定资产，一旦价格出现了波动，想要变现并非那么容易。

因此，房地产政策稍有风吹草动，都可能关系到房价涨跌，最终关系到大家的钱袋子。那么，到底什么因素决定了房价走向？如果你去问，估计10个人会给你10个不同答案，比如调控政策、地段、开发商资质、市场预期、土地价格、信贷政策等等。在经济学家任泽平看来，把握好一个城市的房价走势：长期看人口，中期看土地，短期看金融，其中金融是杠杆，土地是供给，人口则是根本需求。

应该说，任泽平把握了影响房价的三个核心因素，这一判断“法则”目前也已经得到了业内的普遍认可。不过，长期以来，在这三个因素中，有人说土地是高房价的根源，有人说人口决定了房价的未来，而常常忽略了金融对房价的影响力。在笔者看来，可供住宅开发利用的土地资源都是有限的，而且伴随人口拐点的来临，人口红利因素也在逐步减弱，唯有金融因素可以贯穿始终，所以金融的影响力不可忽视。

其实，笔者认为，高房价本质上就是一个金融问题。为什么这么说呢？你不妨仔细想想，与其他行业相比，房地产行业主要有什么不同？其实，没有太大的不同，唯一的区别就是高杠杆，无论是开发商拿地，还是老百姓买房，都离不开加杠杆，炒房客甚至不惜利用消费贷、经营贷、信用卡套现等方式来炒房，从中赚取巨额利润，高杠杆也是长期以来房地产行业“一枝独秀”的重要原因之一。

回头看看这十多年，你会发现，无论是买房暴富的神话，还是“”、“”引起的喧嚣，都离不开高杠杆的加持。因此，只要针对房地产行业降低杠杆，“”风光就很难再现，炒房客也就会失去投机炒房的“肥沃土壤”，而购房者在买房问题上也就不用再盲从，最终房价自然就会无力抬头。简而言之，高杠杆就是高房价的一块“软肋”，一旦击中了这个软肋，房价就会失去上涨的动力。

楼市“动真格”，一个信号反复出现，击中高房价“软肋”

众所周知，本轮调控与历次大不相同，主要在于调控目的并不单单为了控制房价，防范房地产风险成了更重要的目标。显然，去杠杆就是防范房地产风险的主要抓手。因此，过去两三年，无论是央行还是银保监会，都把加强对房地产金融政策的监管摆在了重要位置，而且这一信号反复出现。

尤其是进入2019年下半年以来，国家明确“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，随后监管部门密集出拳。银保监会加强了对银行贷款、信托、债券、消费贷等方面的监管，严控资金违规流入房地产。此外，央行在《2019年金融稳定报告》中也再次明确未来将要继续遵循房住不炒的定位，抑制投机性购房，同时，央行对未来的资金流向作了“暗示”，将会引导资金加大对实体行业和住房租赁市场的支持。

伴随房地产金融政策的持续收紧，如今楼市调控取得了显著效果：一方面，开发商拿地热情逐渐降低，比如融创、富力就早早就宣布了暂停拿地，而且土地溢价率逐渐降低，风光不再。另一方面，投机炒房空间大大缩减，炒房客已经纷纷离场，楼市变得更加理性和冷静。值得注意的是，就在央行、银保监会逐步收紧房地产融资渠道的同时，让开发商“坐立不安”的又一政策出台了。

日前，黑龙江住房和城乡建设厅、省地方金融监督管理局等六部门联合下发了《加强全省房地产市场监管的通知》。通知明确规定，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要实行项目资本金监管制度。各地要建立起开发购地资金审查制度，确保开发商使用合规自有资金购置用地。何为合规自有资金？通知规定来源不属于金融贷款、市场融资等，同时也明确，一旦违规，两年内禁止土地招拍挂。

笔者认为，这一政策的出台动了真格。过去两三年时间，虽然楼市调控政策收紧了开发商的融资渠道，但基本都体现在提高融资成本上慢，并未彻底堵住，而黑龙江这一政策的出台则要求开发商只能用自己的钱来拿地，对楼市的影响无疑是巨大的，可以预见的是，出现的概率将大大降低，一旦地价稳定了，房价也就稳定了。但是，对资金实力较弱的中小房企而言，恐怕要“坐立不安”了，因为靠自己的资金拿地压力显然是巨大的。

一类人有福，两类人遇麻烦

大家都知道，房地产作为资金密集型行业，从拿地到运营都离不开贷款的支撑。因此，控制住了开发商、炒房客盲目加杆杠的规模，就缩减了资金流入楼市的规模，这无疑相当于击中了高房价的“软肋”。对此，中原地产分析师张大伟表示，限售、限购等政策不是最影响房地产的关键性政策，只要信贷政策不宽松，楼市就很难有太明显的方向性变化。那么，2020年信贷政策有可能宽松吗？

笔者认为，关于这一点，购房者可以放心了。日前，国家经济工作会议针对2020年房地产走向进行了明确定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制，促进房地产平稳健康发展。短短几十个字，但已经可以看出，2020年的房地产市场仍旧稳字当头，这意味着信贷政策基本还会延续目前的态势，不会有太大的起伏和变化，所以高房价难以再次复制。

在这样的趋势下，一类人有福了，两类人可能会遇到麻烦了。目前，房地产市场稳字当头，对普通购房者而言显然是一大利好消息，如果有能力可以考虑买房，如果资金不足则可以考虑先租后买，基本不用再次担心错失购房时机的问题了。反之，房价不涨不跌，对于炒房囤房客来说只会增加持有成本，而且想要把多余的房子卖掉，可能也会面临无人接盘而无法变现。此外，房地产信贷政策收紧，尤其是只能用自己的资金来拿地，这对于资金链本就承压的中小房企来说，可能会继续迎来洗牌。