房价上涨将长期趋缓 高溢价拿地之殇渐进

房地产生意模式的核心在于土地，土地不仅决定了房企进入一个城市或者一个项目的门槛，也决定了房地产开发这一商业模式的成本，同时，土地所在的位置也决定了其所能变现的价值，更是根本地决定了销售结算的利润情况。因此土地是房地产开发这门生意的根基，正如融创中国孙宏斌所言，拿地能力是一个房企核心竞争力，拿地成功与否几乎关系到房企的一切。

2016年高溢价拿地 三年来房价涨幅却不大

房企拿地的方式主要包括公开市场拿地、收并购拿地、旧改拿地以及产业新城拿地等等，通常来说，房企在公开市场拿地的成本是最高的，也是最容易统计的。万得数据显示，近几年房企在公开市场拿地楼面价及溢价率呈现出两个高峰，其一是2016年，正值上一轮楼市走牛的顶峰，2016年9月100个中大城市土地成交的溢价率达到77.59%的历史高峰，甚至超过了4万亿背景下的2009年!

第二个高峰就是2009年，当年投资需求，包括房地产投资需求，在资金的带动下出现了井喷式的增长。但是与2009年房企高溢价拿地之后，得益于后续房价持续上涨的环境，风险得到了缓解的大环境不同的是，2016年的高溢价拿地后，考虑到不少房企的土地储备达到4年左右，即使囤地排队等待房价上涨后陆续开发，2019、2020年左右也都将陆续开放开发预售了。而过去三年，百城住宅价格指数同比涨幅一路下滑，在政策调控持续收紧之下，后续是否可以还能不能如以往周期一样重新回回复到高增速结算存在较大不确定性。

信达地产等高溢价拿地盈利难度大

Wind数据显示，2016年全年在统计的62家房企在公开市场拿地数据差异较大，就楼面地价而言，大悦城控股、首创置业、信达地产、滨江集团、世茂房地产等房企以平均拿地成本超过20000元/平米而排名靠前。而一些土储主要布局于一二线的龙头房企，如融创中国、龙湖集团、华润置地、万科、旭辉集团、佳兆业等，2016年的拿地楼面价却要更低，分别为9456元/平米、7833元/平米、6851元/平米、6090元/平米、4637元/平米、3916元/平米，均未超过10000元。

而首创置业、信达地产、滨江集团、世茂房地产等房企在2019年上半年的销售均价分别约24900元/平米、16200元/平米、24600元/平米、18000元/平米。相比之下各房企在2016年的拿地成本盈利难度颇大。

再者，从拿地溢价率来看。尽管不同的区位土地价格会有显著差距，但部分房企畸高的土地楼面价即使放在一二线也是很贵的，Wind数据显示，前述2016年在公开市场以高价拿地的房企，其拿地的溢价率也明显很高。

其中，信达地产拿下的宝山区宝山新城顾村A单元10-03，10-05地块，楼面价达到53727元/平米，溢价率高达303%，即以3倍于起拍价竞得该地块，首创置业拿下的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，楼面地价为43607元/平米，溢价率达到296%。

2019年再现拿地小阳春 土地成交成价均价创历史新高

值得注意的是，在下半年的在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后，5月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境明显收紧之前，。但在上半年的土地市场仍然算得上一度火爆，房企的钱多数都用在了购置土地上，使得土地投资增速抵消低调了建设安装投资的增速，从而令房地产投资完成额维持在10%左右的增长水平。

土地购置费增速是一方面，土地价格方面上半年也是一度再创历史新高，火热的土地市场甚至引得银保监对房企融资加强了窗口指导，随后市场又逐渐回归趋于理性。

Wind数据显示，今年上半年，在统计的房企有1665条住宅(包括商住两用)类公开拿地信息，其中拿地金额最多的是碧桂园，拿地总价为1215亿元。而楼面地价最高的几家分别为苏州高新、金隅集团、城建发展、首开股份、滨江集团等，拿地成本均在10000元以上。而一些土储主要布局于一二线的龙头房企，如融创中国、龙湖集团、华润置地、万科、旭辉集团、佳兆业等，2019年的拿地楼面价却要更低，分别为5458元/平米、9035元/平米、5466元/平米、6171元/平米、4834元/平米、8370元/平米，均未能超过10000元的水平。