未来5年，房子“买不起还是随便挑”？

最近，有购房者告诉笔者，楼市越来越让人有点捉摸不透了：一方面，根据国家统计局的数据显示，2019年1-10月，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来第一次由负转正，同比增长0.1%，商品房销售额124417亿元，同比增长7.3%，这说明虽然销量下滑，但房价依然比较坚挺。另一方面，抛开数据，仅就切身感受来说，你就会发现降温、下跌、促销等字眼则充斥在各种报道或者朋友圈当中。

笔者认为，对于这个问题不用过多纠结：国家统计局的数据是全国房地产市场的整体写照，而购房者的感受往往来源于某个城市、某个楼盘、某个房企的直观印象，两者参照物并不相同。但退一步来说，不管参照哪一个，与过去相比，销量和房价稳步进入下行通道已经是不争的事实。其实，目前楼市走到了“窗口期”，处在楼市有冷有热，房价有涨有跌，各方相互博弈的阶段。接下来楼市怎么走，才是应该关注的重点。

关于这个问题，目前专家学者也是各执一词。比如，中国人民银行调查统计司原司长盛松成就表示，我们现在控的是需求，不可能控了以后就不买房了，现在不买不等于以后不买，所以担心一年后房价很可能上涨。恰恰相反，世联行董事长陈劲松则表示，限购、限价、限售等政策2020年或许有可能逐步放松，但只要金融政策持续收紧，只要去杠杆这个大原则不动，楼市行情就不会有太大变化，房价上升的歌就先别唱了。

不难看出，对于未来的房价走向，业内权威人士尚且各执一词，对于购房者而言，面对正处于“窗口期”的楼市，可能就更加纠结了。那么，如果今年没买房，未来5年是更加“买不起”还是可能“随便挑”呢？其实，影响房价走向的因素归根起来主要有政策、金融、供需等几个方面。换言之，只要弄清这几个因素的变化，答案基本就明白了。根据目前房地产市场的变化，内行概括了4点。

第一，央行、央媒先后喊话楼市，重申“房住不炒”的定位，炒房客仍旧难以投机取巧。

根据国家统计局70个大中城市房价最新统计数据显示，一二三线城市房价环比涨幅全部出现回落。其中，二手房下跌城市增至35城，数量明显增多。因此，最近一段时间期待调控放松的声音又开始出现了。对此，央行在《中国金融稳定报告（2019）》中明确表态：未来要继续遵循“房住不炒”的定位，抑制投机性购房。

第二，房贷利率出现下降趋势，买房成本有望继续降低，支持合理住房需求是大势所趋。

根据最新LPR贷款利率显示，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，与上个月比较都下调了5个基点。值得注意的是，与房贷密切相关的5年期LPR是第一次下调。众所周知，房贷利率=LPR+基点，如果基点不变，LPR报价下调，意味着房贷利率也自然顺势降低了。按目前的利率来看，假设贷款100万，等额本息30年还款，月供减少31元，看起来确实不多，但在支持合理住房需求的大背景下，此次下调或许只是一个开端。此外，目前楼市销量呈下滑态势，未来在一城一策的调控趋势下，或许会通过降低购房成本来鼓励刚需入市，活跃市场热度，从而促进楼市平稳运行。

第三，楼市供大于求的苗头开始出现，未来可供选择的房源会越来越多。

近日，人民网援引易居房地产研究院的报告称，当前的市场形态与2016-2019年已经大不相同了：2016-2018年，住房供给小于需求，2019年供求比接近1，但是预计2020年将出现供大于求的情况。房地产专家杨红旭甚至直言，如果开发商仍在捂盘，坚决不降价出售，那么2020年的日子或许依然不好过。其实，不仅明年可能供大于求，如果从长期趋势来看，楼市供大于求的格局可能会进一步凸显。

目前，我国早已不缺房子了，业内称存量房都够20亿人居住了，只不过很多人把囤房当成了赚钱工具，所以房子分布并不均匀。不过，目前国家正在推动房地产税的落地，通过增加持有成本把多余的房子推向市场。对此，华夏新供给经济学研究院经济学家贾康也建议，希望最快三年内就启动房地产税。一旦当房地产税落地，再叠加房价上涨空间大大缩小，买房囤房将无钱可赚，到时候市场上的房子可能会越来越多，买房者的可选择性也会越来越多。

第四，房地产长效机制加快推进，未来多种住房方式将“四面开花”。

众所周知，过去一二十年，商品房几乎一家独大，买房也几乎是大家选择住房唯一的方式，所以房子成为了炒作的对象，自然也推动了房价的不断上涨。但是，本轮调控与以往最大的一个不同就是推动长效机制建设，而其中最重要的内容之一就是建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的现代住房制度。换言之，买房将不再是唯一的住房选择。现阶段，长租公寓、公租房、共有产权住房等正在全国主要热点城市如火如荼的推进，可以预见的是，未来5年多种住房方式将四面开花，一旦商品房和保障房两大体系成熟完善，必然会分流买房需求，从而进一步稳定楼市格局。

基于以上4大趋势来看，目前楼市已经走到“窗口期”，伴随房地产调控从短期向长效机制过渡，未来5年的楼市格局基本已定。具体来看，“房住不炒”的定位不变，投机炒房的空间和概率已经大大降低了，所以房价或将彻底告别狂欢盛宴，回归到平稳和理性状态，其实伴随楼市持续调整，目前已经进入到了“随便挑”的阶段。进一步，从长期来看，再叠加房地产税的落地出台，多种住房方式的出现，未来市场上的房子可能越来越多，住房难甚至买不起的局面也会一一得到缓解。总而言之，房地产回到过去的狂欢时刻显然不可能了，无论买房还是卖房，都应该以新的视角、新的心态来看待接下来房地产市场的变化。