毛收益率不低但存隐忧 原乐视大厦能否顺利转手？

原定于11月18日进行网拍的乐融大厦（原名“乐视大厦”）目前已经中止拍卖，中止原因是“案外人对拍卖财产提出异议”。新京报记者实地探访发现，目前乐融大厦还在办公，大厦一层粘贴着乐融集团2020校园招聘的宣传单。

乐融大厦所在的燕莎区域，整体空置率为7.4%，租金报价约390元/月/平方米。业内人士称，该项目若再起拍，或不难转手，可增加区域整体服务水平，但需要关注可能存在的抵押和运营风险。

起拍价低于周边价格，具有吸引力

公告显示，该房产位于北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层，披露房屋所有权人为北京宏城鑫泰置业有限公司（简称“宏城鑫泰”），建筑结构为钢混，房屋性质为商品房，证载用途分别为配套商业和办公，总建筑面积为19620.76平方米，其中办公用房建筑面积为17092.50平方米，配套商业建筑面积为2528.26平方米。估价对象总层数14层，其中1-2层为配套商业，3-14层为办公用房。

按照评估价9.69亿元，每平方米约4.9367万元，起拍价6.78亿元，每平方米约3.4557万元，相当于评估价的7折。

拍卖公告内法院方表示，不负责房屋腾退。中信银行观湖国际支行对上述部分房产享有租赁权。乐视网和乐风移动科技（北京）有限公司向法院提交了对上述部分房产的租赁合同，乐视网和乐风移动科技在法院就上述部分房产租赁权的执行异议已被驳回，现就上述部分房产租赁权的执行异议之诉正在审理过程中。

据了解，2014年，乐视控股子公司宏城鑫泰买下该大厦，更名为乐视大厦。2016年底，乐视爆发资金链危机，乐视大厦作为地产资产用于质押以换得融资，这笔14亿元贷款资金来自于浙江中泰创展，期限为两年，年利率为8%，总利息为2.24亿元。

2017年11月，乐视大厦传出拟急售的消息，喊价为14亿元。如今，该楼却将遭降价拍卖，不免让人唏嘘。

伟城顾问公司CEO徐伟成表示，从办公物业的角度分析，其可塑性较高，交通可达性也相对较佳，能较好地与朝阳各商务区客户资源对接，“此办公物业的硬件档次，属国内乙级到甲级之间，若正式起拍，拍卖价格约3.5万元/平方米，属合适水平，或重新起拍，应该不难转手。”

徐伟成建议，如新买家全面升级此物业硬件，起用优质资产或物业管理公司，该物业未来的价值，将随北京商务经济周期跃升而得到进一步提升。

好租旗下晓楼数据服务平台研究员王磊石表示，法院对于乐融大厦的估值9.69亿元，起拍价6.78亿元，单价3.5万元起拍，明显低于周边价格，很有吸引力。

不过，王磊石表示，乐融大厦与乐视旗下公司乐视网有一份2036年到期长租约，根据买卖不破租赁原则，即使司法拍卖后，购买方也要和租赁人协商解约，在北京市三中院的拍卖司法公告中也明确说明了“法院不负责清退租户”，对于剩余十七年租期，该房产估值肯定会大打折扣。

毛收益率可达5%，存在抵押和运营风险

近日，新京报记者走访了解到，乐融大厦位于东四环朝阳公园桥东北角，属于燕莎区域的朝阳公园东区，区域内绿化率较好，距朝阳公园直线距离约为300米。乐融大厦没有想象中的热闹宏大。“乐融大厦”的招牌甚至只用彩绘印刷出来，略显简单。值得一提的是，目前乐融大厦还在办公，大厦一层粘贴着乐融集团2020校园招聘的宣传单。

该项目临近姚家园路，西达利，不过，距离14号线朝阳公园站、6号线十里堡地铁站均有1公里左右的路程。区域内还分布着北京财贸职业学院等高校，该项目周边1500米范围内有京客隆、首航超市和北京棕榈泉生活广场等超市商场，商业网点数量较多。

新京报记者注意到，该区域周边高端住宅密集，比如观湖国际、泛海国际等。据麦田房产今年5月-10月统计显示，泛海国际居住区整体单价在8-10万元之间，公园1872国际公寓的成交均价为68151元/平方米，国兴·观湖国际的价格为74179元/平方米。与此同时，该区域也有八里庄北里、石佛营西里等老小区。其中，石佛营西里麦田二手住宅成交均价为65208元/平方米。

此外，乐融大厦周边还有丰苑大厦、国兴观湖国际-1座和晨光大厦等写字楼，区域周边商务楼宇不算多，总体写字楼品质较一般。根据好租晓楼数据服务平台统计，同商圈办公产品租金价格在5.5元—7元/平方米·天区间段。

不过，新京报记者还了解到，距离乐融大厦约1.5公里的骏豪中央公园，不含物业费，目前报价达510元/月/平方米。此外，据世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天介绍，乐融大厦所在的燕莎区域，整体空置率为7.4%，租金报价约390元/月/平方米。燕莎区域的热点行业包括金融业、制造业、专业服务业，占比分别为17%、14%、11%。

地产咨询人士李嗣振指出，以好租的乙级楼宇数据计算，乐融大厦毛收益率可以达到4％-5%，如果可以更新改造为甲级标准，毛收益率会更高，还是很具有吸引力的。若起拍后重新入市，可能会增强区域的办公品质和服务水平。

“从区域上看，乐融大厦周边的生活环境更加浓郁。不过，北京出现越来越多的城市更新、商业改造项目位于非传统核心区，这也是一种趋势，也符合核心增值型和机会型基金的要求，加上北京投资标的是的，大部分能算得过账的项目都会值得关注。”李嗣振说。

不过，李嗣振还强调，乐融大厦可能存在相应的抵押和运营风险，这是需要关注的。