房地产又遭央行点名!135只地产股普跌 中小房企优胜劣汰

7月31日地产股集体下跌。截至收盘，当日135只房地产业股票平均跌幅达1.51%，一天总蒸发市值达545亿元。其中，市北高新、嘉凯城等股票领跌，跌幅超过9%。

此前一天，中共中央政治局会议继4月之后再次强调“房住不炒”，并初次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是政治局会议释放的重磅信号之一，业内人士认为，未来房地产政策不会放松，但市场已有预期，所以地产股下跌的过程不会持续太长时间。

在中原地产首席分析师张大伟看来，未来政策还是以平稳为主。房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。

“这一轮调控的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。”业内人士表示，从政策面来看，今年上半年楼市走出一波“小阳春”后，监管部门密集发声，都在给楼市“退烧”。

据央行7月31日消息称，7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

近期房地产调控政策

4月19日

政治局会议提出，坚持“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

5月17日

银保监会发布23号文，叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。

6月13日

银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。

7月初

银保监会约谈警示部分近期地产业务增量大的信托公司。

7月12日

发改委发布房企外债申请备案登记通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

7月29日

央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。

7月30日

政治局会议重申“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段。

房企上半年海外发债井喷 下半年却将四面楚歌

继7月30日中央政治局会议再提“房住不炒”，并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，央行此番对房地产信贷的表态，无疑为近期不断升级的房地产调控力度再添一码。

现在回想，银保监会主席郭树清6月中旬所说的“必须正视一些地方房地产金融化问题”、“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价”，就是高层释放的加强房地产融资调控的信号。6月底，市场传出银保监会约谈个别信托公司进行窗口指导，要求严控房地产信托业务。

银保监会相关负责人7月6日表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

广东一从事房地产融资人士7月初曾透露，在房地产领域，实际上不仅是房地产信托融资在收紧，部分房企的其它融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧。

不仅是境内融资全方位收紧，房企境外融资也被上“紧箍咒”。国家发改委7月12日发文明确，房企发行外债只能用于借新还旧，且置换的境外债务只能是未来一年内到期的中长期债务。

不少分析指出，今年一季度部分城市出现楼市小阳春，部分城市土地拍卖再现“”，以及上半年房企争相海外发债融资等，或是引发高层担忧并再度加码楼市调控的主要原因。

有统计数据显示，截至6月中旬，境内房企海外发债净融资额(抛去再融资部分)达268亿美元，创下近六年来新高。今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，主要集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

“今年上半年房企海外发债势头很猛，几乎占了中国企业上半年海外发债总规模的半壁江山。直到7月以来，也有不少房企在海外发债。”一外资投行人士表示，不过，今年房企海外发债并非是一个很特殊的年份，只是去年海外发债环境不乐观，才显得今年形势比较好。实际上，在降息周期中，新兴市场美元债都比较受到国际投资者的追捧，今年上半年房企海外发债成本整体呈下降趋势，对房企来说，是较好的海外发债窗口。

135只地产股普跌 专家称下跌符合预期

Wind数据显示，7月31日，135只房地产业股票平均跌幅达1.51%。其中，市北高新、嘉凯城等股票跌幅较大超9%，分别下跌9.98%及9.21%。华夏幸福、金地集团、阳光城等多家上市房地产业股票，当日跌幅也均超4%。此外，绿地控股、华侨城A、万科A、荣盛发展等上市房地产业股票，当日跌幅超3%。

7月30日召开的政治局会议，对房地产市场调控提出了要求。会议提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次表述最大的变化在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。“在当前经济下行压力增大，政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他认为，这一表述明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位，依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多的挂钩。

严跃进指出，政治局这个会议的信号就是政策不会放松，所以对于销售市场是有一定利空的，地产股适当下跌也是符合预期的。但这个过程也不会持续太长时间，这和近期本身类似融资政策收紧已经强化了市场预期有关。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，去年底的两次政治局会议并未提房地产，此后今年4月与7月连续提及“房住不炒”，继续明确了房地产调控将持续收紧，对炒房者将有打击，也有利于市场平稳。

张大伟表示，在过去经济发展过程中，的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行，本次会议第一次明确了这一点。而房地产长效机制已经在租售并举、“房住不炒”等环节开始快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。另外，房地产税等调控政策也将在2019年加速落地。整体来看，房地产调控已经出现了质变。

房企业绩分化 开发投资将迎来拐点

严跃进表示，在调控政策继续趋严的背景下，面对资金压力、库存压力和销售压力，降价促销可能成为一些房企的营销策略，开发投资将迎来拐点。

从目前情况看，房企业绩或迎来分化拐点。Wind数据显示，在上述披露了上半年业绩预告或业绩快报的44家房企中，23家房企业绩表现不佳，19家房企或扭亏、或略增、或预增;另有两家房企为不确定。万科A、保利地产等龙头公司目前仍未披露上半年业绩情况。

荣安地产、金科股份等公司预计上半年业绩增长较快。金科股份预计上半年净利润在20亿元至26亿元之间，同比增长200%-290%。金科股份成为房地产市场扩张型企业近期亮点公司。近日新城控股大规模转让旗下项目，金科已部分或全部接盘新城16个项目，斥资共计54.75亿元，项目位于平湖、青岛、日照、上饶、宿州、许昌、商丘、宜兴等城市。金科地产集团联席总裁方明富日前表示，金科近期频繁收购，主要基于城市均衡布局的核心想法。“因为限价原因，金科2016年至2018年布局的一些热点二线城市中，5个城市不赚钱。但企业要均衡发展和布局，布局单一会导致风险叠加。”

房企人士认为，各地调控政策不会向宽松方向发展，个别房价连续上涨的地区预计落实调控更加从严从紧。房企销售端将面临不小压力。

在上述23家预计上半年业绩表现不佳的房企中，部分房企受累于销售不力以及规模化压力，业绩下降明显。以财信发展为例，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损2900万元至3700万元，而去年同期盈利1651.23万元。对于业绩下降的主要原因，公司称，交房相比去年同期减少，营业收入有所下降;在建项目增加，业务拓展布局扩大，导致费用比去年同期增加。

华北某房企高管表示，近年来一些房企大举举债扩张，追求规模。随着融资收紧，加之需求端不足，房企销售面临一定压力。不过，政策趋严利好龙头房企。“在政策收紧的背景下，资金会更加向资质好、评级优良的龙头房企倾斜。从销售渠道看，龙头房企渠道多，可打折力度强，有利于促进销售。”

多部门密集发声剑指房地产 中小房企面临优胜劣汰

实际上，过去三个月时间，多部门密集发声剑指房地产。其中，5月17日，银保监会23号文重申严格监管房地产融资。近两个月后，发改委发文要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

今年上半年，房企享受了一阵较为宽松的融资环境，亦带动了楼市热度。据央行公布的2019年上半年金融统计数据，住户部门贷款中，被认为能够一定程度上反映房贷变化的中长期贷款增加2.75万亿元，同比增长10%。

此前房地产信托受到约束时，多位信托公司人士表示，今年上半年房地产信托整体增速过快，多地银保监局对房地产信托开出罚单，有公司地产项目爆雷，这些可能都是监管收紧的诱因。

一位业内人士表示，房企对外部融资的依赖度普遍不低，比如一个项目，可能只有三分之一或四分之一的资金是房企自己出，其余部分都靠外部融资，这就形成三倍或四倍的杠杆。他认为，这一轮调控给的维稳信号很足，可能会逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠杆融资的房企。

而根据人民法院公告网，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也位列其中。张大伟表示，对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业的破产算是所有行业里面比例最低。从环比同比看，这个数据也没有明显增加。

有分析认为，这其实也是房地产行业集中度提升的开启，有利于市场长远发展。在过往30多年，中国房地产市场享受到人口迁移、城市化以及经济高速发展三股时代红利，从而获得了飞速的增长。但与此同时，也存在企业和从业者良莠不齐，粗放式经营所带来的房屋开发质量不高以及楼盘烂尾等一系列问题。

除了资金端收紧，近几个月，住建部也多次对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

如果算上个别城市宽松政策一日游、房企资金链收紧措施、地方的限售加码、乱象整顿等政策，据中原地产统计，2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年同期上涨了31%。

趋势前瞻

调控已见成效 未来政策以稳为主

从调控阶段性成果看，国家统计局数据显示，1-6月商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1-5月扩大0.2个百分点，商品房销售额增长5.6%，增速回落0.5个百分点，楼市泡沫得到一定程度的挤出。

此外，房价走势基本稳定。4个一线城市新建商品住宅销售价格6月环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

对于未来政策走向，中泰证券首席经济学家李迅雷表示，房地产调控政策会严控，但不是收紧，重要的是把现在的政策能够落实好。

在诸葛找房数据研究中心分析师国仕英看来，政治局初次提出就房地产在经济刺激中的作用进行定调，回应了当前经济形势下社会舆论中有所升温的房地产刺激论调，也给地方政府明确了标准，击破房地产调控放松的幻想。在当前宏观经济形势下，这也将使得地方政府在房地产政策选择上更加审慎，对市场波动更加敏感，政策出台的频率和力度都有可能会加强。

对此，张大伟认为，未来政策还是平稳为主，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。而建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性，回归居住属性。

“从发布调控政策的城市看，主要以房价上涨明显城市为主，这种城市基本集中在一、二线城市，房价在最近依然处于高位。稳预期、稳地价、稳房价依然是政策的主要内容。”张大伟称。