多家房企发起抢收行动 恒大3月合约销售金额约549亿

截至4月9日，30家上市房企公布了2019年一季度销售业绩，合计销售金额为10469亿元，同比增长3.7%，增速明显放缓。一线梯队房企销售额均有所下滑，春节返乡置业遇冷，三四线项目销售不及预期是主要原因。部分中型房企销售业绩亮眼，主要与布局一线城市项目有关。不少龙头房企3月份业绩出现回暖。从新增项目看，主要在一线城市。

一线梯队表现不佳

从一线梯队房企一季度销售情况看，中国恒大签约销售金额合计1196亿元，同比下滑26.10%;万科A签约销售金额合计1494.4亿元，同比下滑3.1%。中国金茂签约销售金额共计283.3亿元，同比下滑26.7%。

融创中国表现抢眼。公司4月7日晚间公告称，截至2019年3月底，集团累计实现合同销售金额约798.7亿元，同比增长11%，累计合同销售面积约542.5万平方米，合同销售均价约1.47万元/平方米。

部分中型房企销售额增长明显。首创、建业等多家中型房企一季度销售额增幅超过60%。

这些公司销售额增长多与一线城市项目有关。以首创置业为例，公司一季度实现签约面积约56.7万平方米，同比增长35.6%;累计签约金额约139.1亿元，同比增长63.2%。其中，北京地区签约金额占比49%，上海占比13%。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，从目前数据看，2019年1-3月上市房企销售额增速整体放缓明显，龙头房企表现尤其突出。主要在于春节期间返乡置业有所退烧，这对布局三四线城市项目的龙头房企影响较大。此外，结转同比大幅减少也是一大因素。部分中型房企异军突起，且联合拿地项目增多。

三月出现回暖迹象

从3月份单月销售数据看，一线梯队房企销售业绩开始回暖。以中国恒大为例，公司3月实现合约销售金额约549亿元，达到2月销售额的2.5倍，单月销售额增幅居前。

多数公司环比涨幅较大。以融创中国为例，公司3月实现合同销售金额约376.4亿元，同比增长22%，环比增长106%，合同销售面积约为261.7万平方米，合同销售均价约为1.44万元/平方米。

部分公司3月份新增项目较多，且新项目中一线城市楼盘占比较高。以万科A为例，2月份销售简报披露以来，公司新增加项目11个，需要支付权益地价98.93亿元。其中，北京通州区台湖0094等地块项目占地面积约11.6万平方米，万科权益建筑面积约为21万平方米，需支付权益地价49.95亿元，超过其余10个项目的总和。

此外，万科3月份新增物流地产项目两个。其中，一个位于深圳市盐田区，建筑面积达到8.38万平方米，万科权益建筑面积为10.39万平方米。

小阳春能否持续?

丁祖昱表示，在资金面、政策预期、银行信贷三重因素的共同作用之下，市场目前已出现回暖迹象。来自克而瑞监测的数据，3月新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，“升温”速度甚至快于市场整体。二线城市则是“涨跌参半”，不同城市间差异明显，例如较明显的有宁波，一季度同比上涨80%。三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。因此，丁祖昱建议房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为每一个城市的小周期决定了每个项目的命运。

而从土地市场来看，一季度整体成交规模位于低位，二线城市与强三线城市地价同比、环比涨幅明显。丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。至于二手房市场方面，一季度延续2018年四季度以来稳步回升的态势，环比微增、同比增长15%左右，热点城市中上海、厦门成交创新高，广州、深圳、青岛等仍然呈下跌态势。

“短期预判来看，二三季度市场将出现反复波动，三月市场回暖并不能代表全年房地产形势。”丁祖昱说道。

房企2019年谨慎快跑

实际上，今年已有多家房企发起“抢收”行动。

如今年2月发起“1号抢收计划”的泰禾，用降价促销和高佣金广征经纪人，创造单周破15亿元的认购数据纪录。同月，恒大也宣布“全国690个项目打折”，其所有在售住宅项目全部九折、商铺八折;并且在建项目入市速度加快，仅3月就开盘24个项目。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，一般来说，房企的“抢收”都会集中在四季度，但今年的“抢收”提前到了一季度。

在张波看来，2019年经济有不确定性，不同城市楼市的表现也有所不同，一季度部分城市出现了楼市政策“微放松”，市场有所回暖，是抢收出货的窗口期。

“抢收行动是房企基于市场基本面的判断，针对未来不确定性做出的‘优选策略’。不少房企通过折扣的方式来拉动销售提升，也取得了不错的效果。”张波表示。

但也正是提前“抢收”，体现出房企对2019年市场的警惕。记者了解到，大多数房企制定的2019年业绩目标都相对谨慎，目标增长率普遍在20%左右(2018年业绩目标增速普遍在30%~50%)。

“在目前的市场形势下，房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整，对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”张波认为，房企2019年的销售节奏会紧跟不同城市的市场变化而调整，同时抓紧出货，争取更大主动权是众多房企的不二选择。