房企融资潮轮番上演 2019年房企境内外新发债规模已超2600亿

2019年的3月份还未过半，房地产企业境内外新发债规模已超去年一季度。

而在1月的金融和社融数据全面回暖后，央行和银保监会密集喊话房地产，强调继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，房地产金融预期再次发生改变。但日前，又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息，再次引发了市场对房地产信贷政策放松的预期。

2019年房企境内外新发债规模已超2600亿

记者整理发现，2019年以来，房地产企业境内已发信用债196只，发行规模达1382亿元;内地房企已发行海外债券50只，发行规模达189亿美元，较去年一季度增长40%，且有的票面利率已超10%。截至3月12日，2019年房企境内外新发债规模总计约2653.76亿元人民币。

3月12日，上海清算所披露了联发集团有限公司2019年度第二期超短期融资券发行的募集说明书，里面显示，超短期融资券注册额度为30亿元，全部用于偿还本部及子公司对外融资，本期发行金额10亿元，期限为270天，截至2018年9月末，联发集团总计债券余额为174.38 亿元，资产负债率为80.87%。

3月11日，京投发展(600683.SH)在上交所发布债券募集说明书，前不久，证监会才核准京投发展向合格投资者公开发行面值总额不超过15亿元的公司债券。募集说明书中显示，本期债券的募集资金拟全部用于偿还公司债务，发行首日为3月13日，期限为5年期。此外，截至2018年9月末，京投发展总计发债规模为 52.79 亿元，债券余额为45.00 亿元，负债率为88.08%。

截至目前，今年内地房企在境外最大的一笔债券为世贸房地产(0813.HK)所发行，10亿美元、期限为5年、利率为6.125%的优先票据。据该公司公告称，本期债券所募金额将用于为其现有债务再融资、作业务发展及其他一般企业用途，或会因市况变化而重新调配所得款项用途。

补血还债

据中原地产研究中心统计，3月份，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，而且从融资成本看，基本告别两位数，主流境外融资成本均在6-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本明显降低。

实际上，自今年年初以来，房企“融资潮”便轮番上演，除了3月发债的上述几家房企外，春节前已经有大量企业加入到“发债大军”，且更多集中在中型房企。如，绿城中国于1月28日公告称，将发行4亿美元三年期不可赎回初始分派率为8.125%的优先永续票据;1月31日，华润置地称，公司已向香港联交所申请批准39亿美元中期票据计划上市。此外，恒大在1月增发了3笔境外优先票据，共计30亿美元。

从发债整体情况来看，房地产企业最近几个月资金情况出现明显缓解。克而瑞研究中心近期发布的一份报告显示，2019年1月份，房地产企业境内外发债总量1095.8亿元人民币，环比上升91.8%。

在今年房地产市场调整预期之下，房企销售压力加大，加之即将到来的偿债高峰期是房地产企业持续密集“补血”的主要原因。中新经纬客户端注意到，绝大多数发债的房企均表示，募集资金有部分或全部用于偿还债务及补充流动资金，由此看来，“借新还旧”仍是主要方向。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端说：“最近房企依然关注资金链的安全，2019年大部分企业都在更加关注经营风险，不少企业抓住这个窗口期加速融资。” 同时，中型房企加速拿地，也推动了房企的融资需求。

张大伟分析称，从企业融资情况看，2018年四季度开始，房企融资难度相比之前有所缓解。但因为房企“缺血”过多，目前看，房企融资难度依然比较大，融资需求依然井喷。

另有分析人士预计，随着融资政策的松动，预计未来还会有更多房企密集公布融资计划，加入到借新还旧的队伍中来。

两监管部门喊话，房地产金融或依然偏紧

随着1月央行的全面降准，以及房企融资规模的井喷，不少人预期随着央行不断释放资金宽松信号，整个市场现金流相对充裕，房地产金融信贷环境也会改善。不过，2月25日和26日银保监会和央行的密集表态，让这种预期发生了改变。

2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。同时，要实施差异化的房地产信贷政策，对于解决住房困难和改善住房条件且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持;对于用来投资甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。

2月26日，央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

对此，张大伟认为，房地产市场看政策，政策里面最直接的就是信贷，社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调，对于楼市来说肯定是利好，如果上涨，房地产肯定会逐渐降温。从趋势看，房贷利率对房地产市场的影响远远不如首套房认定标准，即贷款成数、非普通住宅标准、是否认房又认贷。银保监会和央行的表述，代表了后续房地产信贷全面宽松的可能性不大。

合硕机构首席分析师郭毅也认为，两部门的喊话基本上令降首付，松资格化为泡影，按照银保监会的表态，一些房价涨速过快，投机需求死灰复燃的城市，也许还会在“因城施策”的调控方针下，遭遇差别化住房信贷政策的结构性收紧。