房价将跌到何种程度？信心永远比黄金重要！

今年，楼市正在经历一个漫长的寒冬：土地频频流拍、新房交易萎缩、二手房价回落、融资额度收紧，中小房企在生死线边缘苦苦挣扎。房价下跌已成常态，问题在于，这种跌势的底部在哪里，后续是否仍有看涨预期？

房价将下降到何种程度

要弄清这个问题，首先得看实际数据。11月100个重点城市二手房挂牌均价15268元/平，环比下跌0.3%，热点一二线城市连续3个月跌幅扩大；其中北京市11月二手房均价约5.9万元/平，环比下跌2%，部分房源降价幅度甚至超100万。

土地成交方面，前11月一二线城市宅地流拍数激增140%，刷新6年来最高纪录，且已出让宅地基本以底价成交为主。不仅是一二线，三四线楼市土地流标也处于高位，今年以来已达到944宗，远超去年的766宗。都说经济基础决定上层建筑，作为制作新房“面包”的原料，土地成交遇冷透露出房企对市场信心的不足。

但在最近，这种情况得到了一定程度的改观。12月长沙土地市场密集出让9宗商住类经营用地，供地规模超60万方；此外，10月100城新房住宅成交均价13203元/平，环比上月增长0.9%，下跌城市由上月的31个缩减至24个。

租房市场方面，长租公寓品牌自如宣布续约房租上涨10%，全国平均上涨2.3%；这种强烈的看涨预期，也是基于该供应商对政策利空消化情况的乐观预估。甲醛门、“爆雷”风波已逐渐平息，租赁作为居住刚需的重要一环，再加上公考、考研季的来临，校区租房热兴起，回暖也情有可原。

基于此，楼盘君分析认为，近两年来调控政策的利空逐步被消化，房价或许还有下调区间，但从融资环境、宅地供应、租赁市场来看，市场信心正在缓慢恢复。小规模、杠杆类房企淘汰退场是大势所趋，大中型房企撑过这个寒冬，或将迎来新生。

枯木逢春还是回光返照

楼市在回暖，虽然速度缓慢，但种种迹象表明，随着长效机制逐渐成型，房地产行业走向平稳发展的健康轨道，房价不会无止境的下跌。至于是柳暗花明、枯木逢春，还是回光返照，楼盘君更倾向于前者。

局部地区房价大起大落的现象引起了各方广泛重视。各地成交量萎靡不振，售楼部维权被砸事件频发，中弘退市房企人人自危，这样的市场是不健康的。“当融资利息超过了13%，意味着这个行业已经无生意可做了。”某业内人士分析道，“调控的初衷是规范市场，建立长效机制，不是把整个行业逼上绝路”。

11月，房企融资规模突破1000亿元大关，创下下半年以来新高，银行等金融机构和证券资本市场有意减轻对房企的“打压”。尽管房价涨幅不断收窄，但绝对值仍在上涨，在七八月份达到峰值之际，接下来的“金九银十”也成为调控的关键“窗口期”。从实际效果来看，政策效果收效显著。政策目的达到了，非常时期的“雷霆手段”逐步退场也不足为奇了。

另一方面，在传统市场上，新房、二手房、租房市场份额占比分别为12：6：1（万亿元），未来这一比值将发展为10：10：3。出现这一变化的因素是共享住宿、互联网经济和装配式建筑，而装修、材料等上下游产业链出现的环保、节能新材料，也将透过全装修新政反作用于房地产市场。黑科技的出现，使市场交易日趋复杂化，但也为行业注入了新的生机。

楼市信心比黄金更重要

如果说调控政策是对楼市阵痛的“割肉止损”，淘汰一批落后产能企业，防止房地产泡沫破灭步上日本等国的后尘，那么房价软着陆后的融资“开闸放量”，就好比金融危机后的“救市4万亿”。

都说信心比黄金更重要，狂涨暴跌的市场预期百害而无一利，对此我们应理性看待。当然，当前楼市回暖是建立在长效机制成型的基础之上，建立在对房地产企业资质、实力的层层严控把关之上，不能重蹈前几年调控失效的覆辙。

对于刚需族而言，楼盘君认为不可对供货量和房价过于乐观，毕竟购房成本是个现实的问题，楼市正在缓慢走出谷底，预计2019下半年或将出现行情转折，而年底这个时间节点，是为数不多的议价“红利期”。