印花税升至15% 香港“辣招”抑制楼市投资

“全球最高房价”、“全球居民最难负担的城市”——拥有着诸多标签的香港，在近期又上调了印花税。三年内两次上调，足见香港特区政府想要抑制高房价的决心。

香港特区政府数据显示，今年9月香港房价连续第6个月上涨，相比去年9月时的房价巅峰仅低了3.5%。过去9个月的累计涨幅达8.9%，中小型住宅的涨幅最大。此次调整后，购买中小型住宅也将承担高额税费。业内人士认为此次“辣招”比以往都要更“辣”，能有效遏制本地和海外投资需求，迅速让炽热的楼市降温，预计未来一段时间内，香港房价将下跌5%。

三年两次调整

印花税升至15%

香港特区政府11月4日推出新一轮抑制楼市过热政策，从11月5日起，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率统一调高至交易额的15%。

但首次购房的香港永久性居民，将继续获豁免缴交新税率，只需要按现有适用税率缴基本印花税。而非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，提高到15%。

对于统一收税15%是否偏高，香港特区政府运输及房屋局局长张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

事实上，香港特区政府自2012年10月起就出台规定对非香港永久居民购房设置“买家印花税”，即买房要负担额外15%的买家印花税，换句话说，如今非香港永久居民在港置业应缴税率将达房价30%。而非香港永久居民如果在3年内卖出物业，则按出售时间征收额外印花税。

另外，此前香港永久居民购买第二套住房，税率为1.5%至8.5%之间。而实行新税收政策之后，税率将被统一调整为15%。

美联物业首席分析师刘嘉辉对中国房地产报记者解释称：“如果内地买家要购买500万港元的房子，除了要缴纳非本地永久居民购房设置的‘买家印花税’外，还要加上住宅印花税，共30%，也就是150万港元。而香港实行累进税，例如普通的小户型售价200万港元，原来只需要缴纳1.5%的税也就是3万港元，如今调整后需要缴纳30万港元，相当于提高了900%。以大户型700万港元为例，原本只需要缴纳7.5%的税也就是52万港元，现在税费提升至105万港元，相当于提高了102%。”

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄也表示：“原本香港楼市是按照不同额度征收，加到15%，确实不低。过去香港房价上涨幅度也并没有达到15%，预计未来一段时间，开发商为了刺激购房还是会给予折扣补贴来拉动购买需求。”

房价回升本地投资性需求增多

香港房价自2015年9月达到顶峰后就开始下滑，2016年开始出现“跳水”，截至今年6月，香港房价累计跌幅已经达到20%，不过随后开始回暖。

香港物业差估署公布的最新数据显示，今年9月楼价指数为295.5点，环比上升2.78%。资料显示，楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月，涨幅达8.9%，已回到去年11月的水平，与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。

香港特区政府运输及房屋局局长张炳良表示，特区政府留意到今年9月楼价同比上升2.8%，与2013年2月双倍印花税推出之前每月2.7%的升幅相若。特区政府若不出手，楼市亢奋程度只会增加，并冲击整体环境。

此外，由于各大开发商新盘项目推出，一手住宅市场成交炽热。香港土地注册处的统计数据显示，今年前9个月一手住宅的成交已达到11869宗，较去年同期微跌约2.7%，并已达到去年全年成交的70%左右，相比之下，二手住宅的成交仅27933宗，同比大幅减少20.3%。

按照香港特区行政长官梁振英近期公开说法，目前香港楼市同时面对三种非自住需求，包括外来、投资、炒卖需求。过去香港特区政府通过印花税等“辣招”令炒卖和外来需求减低，但投资需求一直主导市场，过去半年以来每月都有上千宗投资需求房成交，因此政府要采取新的压抑投资需求的具体措施。

而业内人士也解读此次调控目的主要打击本地投资性需求。刘嘉辉对中国房地产报记者指出：“此次香港调控主要是抑制本地投资客，尤其是购买中小户型，但是对于内地买家也会有所波及。未来香港房价未必会大跌，但是成交量会减少，目前业主并没有太大压力，因此预计房价会轻微下跌5%。”

高力国际(香港)研究与咨询董事石峰对中国房地产报记者表示：“香港今年7月开始扭转房价向下跌的形势，主要是香港本地人看到楼市复苏后加入了投资大队。按照过去趋势，加了‘辣招’后，房价只是停滞或者是减缓增长趋势，因此未来一段时间主要还是会出现成交量减少，但是开发商会通过各种手段例如回扣之类来降低买家进入市场的成本。明年楼市供应量非常大，因此我们预计房价会下跌5%。”

人民币贬值预期令内地买家选择香港

还需要注意的是，今年以来，内地开发商也主动加入了香港的“抢地大战”。统计数据显示，截至8月初，今年已有3家内地地产商在香港中标土地。

内地开发商前赴后继下，看中的不仅仅是香港本地购买力，还有香港吸引了不少颇具实力的内地买家。此前，随着内地各大城市不断收紧楼市以及人民币汇率持续受压，多项数据反映内地买家回归香港楼市。

早在今年8月的时候，就有统计显示，香港一手豪宅成交中，内地买家已经占到3成，是14个季度的新高。据美联物业住宅部行政总裁布少明透露，“近期内地买家的兴趣集中在2000万港元以上的豪宅，根据已知买家姓名及拼音辨别，内地买家占香港一手相应住宅的成交比率大约30%左右，创下2012年第四季后的三年半高位。”

巨大的内地资金需求，推动着香港楼市蠢蠢欲动。据悉，香港九龙地铁站凯旋门映月阁一个连私家泳池的特色户型，近期以4.238亿港元由内地买家购得，涉及税款高达9959万港元。到了10月末，香港西贡区将军澳的新楼盘蓝塘傲开盘，内地买家已经占到了4成。

内地买家选择香港的原因十分多。据美银美林分析师在近期的报告中表示，按照计算房贷月供占家庭月收入的比例，香港的购房负担比目前为58%，而北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%~124%。因此，随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置物业。

此外，随着人民币加入国际货币基金组织特别提款权(SDR)货币篮子以来，人民币兑美元汇率下半年走向下行通道，10月以来相继跌破几个重要点位，引发部分居民换汇情绪加重。人民币贬值压力大，配置适当的海外资产以避免人民币贬值带来的耗损，是一种分散风险的选择。

石峰表示：“近期人民币有贬值压力，美元走势强，出于保值或资产投资，不少内地买家会选择香港楼市。而近期内地不少城市限购力度大，相比较下香港除了印花税外并没有太多限制。近期香港房价涨幅较大，也吸引了内地买家，当然大部分人还是选择中小型物业购入。”

刘嘉辉则认为：“香港地理位置靠近内地，方便内地买家出入，此外不少内地买家是为了工作或学习的自住型买家。而投资型买家对于人民币贬值有预期，香港货币是和美元挂钩，如果美元升值，而人民币贬值时，这些买家就想要配置美元资产，因此选择在香港买房。近期出现的豪宅大宗交易，很多是因为他们在全国很多城市都有物业，在香港有生意往来，才购买物业。”