揭秘：很多人不敢买 你不知道的“淄博小产权”

关于淄博“小产权房”的问题。其中询问的重点多集中于：“小产权房”能不能买、买了之后有没有风险、之后能不能落户等诸多问题。

带着关于“淄博小产权房”热点问题，本网编辑进行了实地走访。

何谓“小产权房”

我国土地按性质不同，大致可分为两种，即国有建设用地和集体用地。我们一般所说的小产权，是指在土地性质为农村集体土地上盖的房子。

或者说，小产权就是一些村集体组织或者开发商以各种名义建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

开发商：我们不叫“小产权”

“小产权是集体土地，只在本村村民间流通，而划拨地拥有土地使用证和房产证，属于不完全产权，将来有可能根据国家的政策来统一或逐个补办契税证”，在采访中，金石绿城(注：金石绿城为划拨土地性质项目)一位姓高的经理说道，“以前一些大的企业职工宿舍像是齐鲁石化、山铝，还有早期的村改房如潘庄、九级，也是政府划拨用地，后期补交土地出让金后转为三证”。

不完全产权

在走访中本网编辑了解到，目前淄博新区所谓的“小产权房”，多数都是政府在新区建设过程中，把村集体土地征收为国有土地，然后再划拨给村集体进行使用，在这个过程中，土地性质已经变为国有划拨土地，而不是小产权那种集体土地。

而国有划拨土地的房子，购买之后房产证和土地证上是购买者的名字，从法律上说，房子所有权为购房者。

从这个角度来说，淄博“小产权”跟我们平时所谓的“小产权”有明显的区别，这也是淄博新区很多“小产权房”被称为“不完全产权房”的原因。

低价的诱惑

梳理淄博房地产市场，目前“不完全产权房”在市场占有不小的比例，尤其是在房价高企的淄博西区。

淄博新区小产权项目价格情况

从价格看，相比目前淄博西区普通大产权商品房6500-8000元/㎡的价格，小产权房价格要低很多;从住房形态看，小产权房与三证商品房没有区别;而从使用成本看，小产权在入住之后的物业费、水电费、采暖费甚至可能相对三证的房子便宜不少。

现在问题来了，这么多好处的小产权，很多淄博人怎么没有买?

业主：都说有风险

小编来到紫馨园(注：紫馨园为划拨土地性质项目)的时候，巧遇几户要量房装修的业主，当问及对于购买小产权有无顾虑时，业主孙先生说：“都说有风险，没办法，主要是便宜啊，就算国家要拆，二十年五十年的也就下去了。”

而业主王先生说：“这是划拨土地，很多冢子坡的村民都过来了，老人很多，我建议你们年轻的别在这买，还是买个大产权的稳妥。”此外，据紫馨园小区保安介绍，很多业主都是为了孩子上学才在这里买的房。

当小编走访林泽花园(注：林泽花园为划拨土地性质项目)时，看到在其营销中心不远处是林家村村民还迁房---林家小区，据林家小区工作人员说，林泽花园房子有什么证我们就有什么证。随后当本网编辑询问林家小区一位业主时，该业主直言，林家小区是村里的房子，两边不一样，不过倒是有些政府单位从林泽花园团购的房子。

随后当本网编辑采访金石绿城(注：金石绿城为划拨土地性质项目)业主王先生时，他表示，购买的金石绿城这个项目也算不上是完全意义上的小产权，是两证没有契证，自己住是没有问题的，如果再想卖就有点难了。

淄博市房管局：的确存在

在了解过程中，小编采访到了淄博市房管局产权产籍科梁科长，据梁科长介绍说：“划拨土地根据用途不同分为很多种，如以前淄博的房改房、老旧工矿区、企业为解决职工住房问题建的房子、经济适用房、旧村改造等很多属于划拨土地，而现在张店也的确很多划拨性质的土地。”

对于上学、落户等问题，梁科长所说也验证了很多事实：很多“小产权”开发商会与学校、公安部门协商或签协议，解决业主们就学、落户的问题。

疑问：合理合法吗?

虽然淄博新区多数小产权房购买之后会有土地证和房产证，不过从另一个角度来说，项目的国有划拨土地最初是政府占用了村里土地进行的补偿，以用来建设安置村民的还迁房，如果建房不是用来安置村民而用于商业开发销售，这样的行为是否合理合法?

简单说就是，国有划拨用地进行商业开发销售是否合理合法?

1、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未按照出让合同约定、未支付全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书的房地产项目，不得转让。也就是说，属于国有划拨用地的房子是不能对外销售的，否则涉嫌违法。

2、对于划拨地转让土地使用权行为，按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，可由县级以上人民政府土地行政管理主管部门没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

淄博小产权房项目现状

金石绿城

价格：起价4700元/㎡

产权：有土地证、房产证，没有契税证

贷款：签约齐商银行商贷，贷款最长可贷10年，首付50%、贷款50%，利率上浮10%

上学：项目宣传为祥瑞苑小学和张店八中

紫馨园

价格：均价5300元/㎡

产权：有土地证，房产证，没有契税证

贷款：可以贷款，首付50%，贷款利率上浮10%左右

学校上学：为马尚二中和区实验小学。

其它：销售宣称以后可“转大”，需交总房款的1-3%，售楼处不集中办理契税证，后期业主自己办理

名仕城

走访调查：小编进入西寨村，未见到有营销中心。询问村民，村民说名仕城为村里的房子，有村民甚至开起了自己的中介公司。

房源情况：价格不足4000元/㎡，不能贷款，落户、上学等问题不予解决。

林泽花园

价格：均价6100元/㎡(当前只剩140㎡户型)

贷款：可商贷10年或首付30%，三个月内还清，为祥瑞园小学和张店八中

房源情况：项目基本售罄

网友怎么说?

A、从法律层面上讲，小产权不受国家法律保护，投资有风险。可是大产权住宅房价高，好多人买不起，逼迫选择小产权房居住。

B、你买了小产权就掉入了一个陷阱。以后的麻烦事一个接着一个，而且这届村委答应的事情到了下届就全被否定了。

C、好像原来的房改房，也就是土地证是国有土地划拨的(记住是国有)，过户后补百分之一土地出让金，加上过户正常缴纳的契税就变成三证齐全的商品房了。

D、小产权永远是小产权，只有当年城中、道庄、潘庄、九级这几个村沾了当时政策的光，一上来就是按城市国有划拨土地办的证。后来的南家、房家、石村等就是标准的小产权，无论如何也不会变成大产权的。

E、潘庄和九级村都是后来免费转为划拨土地的，不用缴纳一分钱。

说明：

1、当前淄博城区所指“小产权”多分布在西区，本文中所提及“小产权”所指也主要为淄博新城区“小产权”房，在此特别说明。

2、为了表述方便，凡是非“三证”项目，本文中统一用“小产权”进行表述。