淄博楼市去库存压力不小 消化库存还需两三年

淄博楼市的去库存压力着实不小。数据显示，截至去年年底，淄博全市累计可售新建房已至10万套左右，可售新建房屋面积至1500万平米左右。如此巨大的库存压力，让部分开发商显得力不从心。按照有关机构的预估，要消化上述库存，至少还要2—3年。

令人吃惊的楼市库存

2016年1月的第二周末，终于做完2015年淄博楼市分析报告，王寅长出了一口气。作为国内一家地产机构淄博片区的负责人，王寅为了上述分析报告已经劳心劳力了近两个月。“这差不多两个月的时间里，我对淄博近200个楼盘逐一摸底、调查……”1月12日晚间，他对记者表示。

王寅说，上述“摸底”结果让他十分吃惊。以库存为例，截至去年年底，淄博全市累计可售新建房已至10万套左右，可售新建房面积至1500万平米左右。

对于上述数据，淄博明晨地产研究机构董事长张华元表示，“单一城市10万套的库存完全可以称之为天量，就淄博这一库存数据而言，其库存量也达到历史高点。”事实上，库存压顶的不仅仅是淄博。

日前，国家统计局发布数据称，截至去年10月末，全国商品房待售面积为69637万平米，能容纳2亿人入住。全国楼市库存天量，山东同此情形。

以济南为例，来自当地住建部门的数据称，截至去年年底，济南商品房可售套数为22.24万套，比去年1月时增加了约2.5万套。

而在青岛，当地最新数据显示，仅可售住宅(含保障房)，截至去年11月第二周，就高达18.6万套，同比上升18.5%。“如果要算青岛商品房总的可售套数，上述数据至少要乘以2或者3，甚至更多。”山东裕达地产资讯机构一名人士表示。潍坊、聊城等地的楼市库存也攀至高位，特别是潍坊，在全省同级地市中，其库存压力最大已是事实。

力不从心的部分开发商

天量库存压顶致使楼市供需结构失衡，这也让部分开发商在销售上显得力不从心。

“一切比2008年还要严重。”淄博一不愿具名的大型房企高管表示，当年尽管因为全球金融危机的爆发，其所在房企一度处境艰难，但那时只是因为房子卖不出去，没有太多库存，而如今却是市场天量库存压顶致使楼市供需失衡。

“ 市场向来买涨不买跌。”淄博玖易房产负责人赵元斌表示，此前，从中央到省到地方，对于楼市去库存已经出台了相应的政策，但目前看来效果有限。一方面是天量库存量的存在，而另一方面则是总体成交量一直难有大的起色，这让资金链承压的淄博不少开发商力不从心起来。

对此，在淄博市场耕耘多年的一国内大型房企方面表示，按照原计划，他们下一步打算进驻桓台、临淄等区县，“但现在出于对高库存的考量，我们这一进驻区县的行动会缓一下。”

淄博本地一大型房企营销部人士也表示，就目前淄博楼市而言，供应量饱和的情况下，他们已经很难赚到钱，特别是去年下半年以来，为了加大销量，不少大、中型开发商采取分销、团购等战术把价格压得很低，甚至一些房企把利润控制在及格线上。“动辄每平米上千元的降幅直接吃掉了其他中小房企的市场份额。”

按照王寅所处机构方面的预估，淄博要消化上述库存，至少还要2-3年，“且前提还是市场没有新库存增加……”王寅说。

来自某媒体数据监控中心统计显示，尽管与2014年相比，去年新开的纯新盘项目不多，大多数为老盘加推项目，截至去年12月31日，淄博还是有31个项目开盘39次，其推出房源包括高层、多层、别墅等多品种。

张华元称，根据他们的调查，目前淄博市场不少房企已经调整了营销策略。这期间，除了团购、分销外，一些楼盘已经适当、变相降低商品住宅价格，比如正承PARK面积在85-129平米之间房源，价格3980元/平米起，认筹“交5000抵40000”;名士豪庭购房立享受50000元优惠等等。

“并非那么糟糕”的市场

尽管房企祭出这样那样的营销策略，但专业房地产人士表示，参照以往淄博楼市去库存化的速度，要消化前述天量库存将需要相当长一段时间。而这也意味着，楼市“去库存”依旧是将贯穿整个2016年，甚至更长。

机构、业内方面的预估让淄博楼市上空的气氛骤然沉重起来。

不过，相对于机构方面的认知，也有淄博不少地产人士给出相对乐观的判断。他们表示，尽管从数据上看，目前淄博楼市的库存量确实骇人，但实际看来，“并非那么糟糕”。

幸福家园营销负责人赵业刚称，天量库存的存在对市场而言却是一大利空，但“绝对的利空就是利好”。

赵业刚表示，就淄博上述10万套的库存数据而言，它指的是累计可售新建房，这一概念十分宽泛，它包括保障房、商业房、住宅等等，“如果去除商业房等类别，单论住宅，其数据并不可怕。”

他还称，即便是单论住宅库存量，别墅、大户型住宅占了相当大一部分库存，小三房、小二房等刚需型住宅的库存十分有限。

同样负责上湖御园项目销售的香港集成集团淄博公司副总李运秋也表示，高位库存虽然不是什么好事情，但也要具体问题具体分析。李运秋说，无论是机构数据还是官方数据，均存在一定的滞后性，就淄博上述高达10万套左右的可售新建房来说，这里面一定包括市场已经消化掉、但还没有及时签约的房子，这类房子保守估计的话，也有一两万套。

李运秋还表示，就总体库存量而言，淄博是很高，但库存高低也分区域，分楼盘。从区域看，文昌湖区等一些新区以及区县的经开区要占很大一部分;分楼盘看，类似嘉亿国际、香堤美墅、御园、通乾拉菲、春申君临天下等项目也占去一部分库存量，“因此，当我们理性分析淄博楼市的高位库存后，你会发现，市场上可供大家选择的优势房源、优势楼盘实际上还是十分有限。”