只有5000+ 真的是便宜那么简单吗？扒一扒淄博的小产权房

便宜、有些小产权的区位不错、紧邻优质的教育资源（如金石绿城，均价约5300元/平米，紧邻祥瑞苑小学及张店八中）是许多人钟情小产权房的原因，但相比于益处，风险才是小产权房近些年在淄博市场引起“争议”的根源，相比于大产权，小产权到底有哪些弊端呢？

一、法律风险

由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

第二，政策风险

在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

第三，开发建设的监管存在缺位 

目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。

第四，购买后也不能合法转让过户

由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

拿中心城区张店来说，其实很多“小产权房”都不是严格意义上的小产权。所谓小产权，通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。而淄博的“小产权房”，都是政府在区域建设过程中，把集体土地征收为国有土地，然后再划拨给村集体，进行农村改造房建设，所以，这其中的土地性质已经是国有土地，并不是小产权所代表的集体土地。

而两者的区别在于：小产权中，国家法律规定农村集体土地只能在集体内部成员之间流转，也就是说，小产权房不能卖给村民以外的市民，即使市民买了，房产证和土地证也只能是村民的名字，所以我们说买小产权房不受法律保护。而划拨土地的房子，房产证和土地证上是购买者的名字，所以从法律上说，房子所有权为购房者。

那有些人会问，小产权能够转成大产权吗？其实在2011至2013年之间，国家相关部门曾多次调研并出台政策要规范小产权房屋等相关问题。“小产权转大产权”也成为焦点。2014年中旬，包括林泽花园等在内的部分小产权房开始应国家及淄博市政府相关要求进行转大产权的“升级”，但随后的2015、2016年里，这样的消息又逐渐消失，分析其原因还是在于小产权房的特殊属性所带来的与淄博本地大产权房及开发商的“深度矛盾”。小产权房，都没有缴纳高额的土地出让金，其成本仅为建筑成本，所以其价格都远低于市面上的普通商品房。转为大产权后，在很大程度上将冲击到淄博本地的传统开发商（大产权），所以其中的博弈使得小产权转大产权的道路“异常崎岖”。

除了上面所说的原因之外，还有几个原因导致了淄博小产权房难以“升级”，1、政府在态度上的“极度谨慎”；2、多掏的高额土地出让金开发商是否愿意承受；3、如果多出的土地出让金分摊到村民或者住户身上，是否能得到回应（能否收齐费用），会不会因为某些原因导致纠纷。这些都是给小产权升级的前景蒙上了阴影。

名仕城、紫馨园、金石苑、林泽花园、新奥花园，淄博的小产权房自2002年开始经历了价格飞涨的过程，从15年前的600元/㎡，直到现在的5000多元/㎡。然而在例如房产证、落户等关键问题上还是没有实质性的进展，不是说小产权房有多么可怕，而是希望购房者能够在购买的时候多看、多问、多听、多想。根据自己的真实需求进行合理选择，切要盲目“贪便宜”，因为小产权房里面的“道道”远没有你看到的便宜那么简单。