置业致消费降级？三四线城市房子该套现了

最近的自 媒体，似乎集体患上了焦虑症，在“通勤正在杀死北京年轻人”“二胎正在杀死这一代中年人”“房价正在杀死所有人”之后，我们接到了名为“消费降级”的“通知书”。

“消费升级”的提法，自2016年开始便迅速蹿红。例如三只松鼠，原麦山丘等新兴品牌的成功，使这一概念不仅占据创投圈的舆论焦点，也在事实上成为一种共识。不过，到了2018年，人们忽然热议起“消费降级”来，“中午吃榨菜，出门靠摩拜，购物只选拼多多”成为很多人戏谑的所谓“消费降级”。

炫耀型消费向务实消费转变

近期，知乎上有关“消费降级”的问题有近3万的关注量，1000个高赞答案，而前段时间一篇《2018，消费降级又热起来了》的热文，将这一概念推至声浪顶端，随之，掀起了一场“消费升级or消费降级”的大辩论。

一部分人认为，人们的收入水平、消费水平整体呈上升趋势；另一些人则认为，收入的上涨，跑不赢房价、物价，当前股票下跌、P2P“暴雷”等，人们最终还是要勒紧裤腰带过日子。

拼团、折扣类App的兴起，是这场消费升级讨论的源头。最具现象级的就是那个店头仿优衣库，货品仿无印良品的名创优品们，用10元店拉低了优质品的价格，却实现了低价品的品质升级。

从大牛排高级餐厅到现煎立食的“船式”快餐牛排，从昂贵的鲜花到“99元包月”的花店，从卡拉OK到在这股“消费降级”的风潮中涌现出来。

数据显示，拼多多在一年时间内获得了2600亿元的销售额，在全国拥有高达3亿以上的用户；以榨菜为主营业务的上市公司涪陵榨菜(22.460, 0.11, 0.49%)利润同比大增77.52%，康师傅在经历了三年的营收大幅下滑之后，今年迎来了营收与利润的双料回升，而顺鑫农业(39.510, 1.01, 2.62%)旗下的牛栏山二锅头今年以来股价飙升129%，涨幅跑赢了茅台。

种种迹象似乎在暗示着，大众的消费已经开始从炫耀型消费向更为务实的消费观念转变了。问题在于，是什么引发的这种改变？

置业致“消费降级”？

每年暑假，小美都会安排家人出去度假。而今年的计划取消了，原因很简单：今年在老家贵阳买了套房，贷了不少款。她说，她和老公每个月都要拿出一部分资金用来还款，还要给孩子上补习班，能不省吃俭用吗？

这就是当前一部分北漂中产生活的真实写照。他们拥有如房产等相当昂贵的资产，但由于按揭等的压力，形成了“有资产但不宽裕”的特点。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出，这两年，住宅价格上涨最厉害的，并不是北上广深这些一线城市，真正价格大涨的是那些名不见经传的三四线城市，“一线城市受政策管控较为严格，一旦价格涨幅加大，立刻开始政策加码，因此整体涨幅在可接受范围内。但这些在棚改货币化安置政策下的三四线城市，则经历了房价的飞速上涨。”

住建部的数据显示，2008年至2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。2013年至2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套 ， 占今年目标任务的62.5%。

在此背景下，三四线城市由于棚改的货币化安置，导致住宅需求增加，价格攀升，投机需求旺盛，而随着价格的走高，由于担心错过这一班车，加之三四线城市房子总价同一二线城市相比有巨大落差，因此吸引了包括小美在内的，很多工作在一二线城市的人，纷纷回乡置业。

随之，不少人在拥有多套房产的同时，也成为了“房奴”，背负起了沉重的房贷，这表现在数据上，是居民的杠杆率在不断上升。中国社科院数据显示，中国居民部分的杠杆率从2008年的18%上升至2018年的47.4%，激增了近30个百分点。

“房贷每个月要还给银行，孩子教育又是家庭的重中之重，而养老和医疗仍需个人投入，这让城市中产们的财务状况捉襟见肘。随之，消费降级的声音不绝于耳。”魏东强调，目前中国经济结构调整正经历阵痛期，同时国际环境日益复杂，消费作为经济增长的主要推动力其作用凸显，而被房子掏空了腰包的消费者放缓消费步伐，势必会导致经济增长的放缓，因此，如何平衡房地产和消费这两者相互钳制的关系，需要政府的统筹考量。

三四五六线的房子该套现了？

可以说，回三四线城市置业的原因，除相较于一二线房价，价格便宜外，不少人还看重了未来的**空间，集全家之力押房子的宝。不过，三四线城市置业，不是买到就赚到，回乡置业也有不少的风险。

今年年中，住房和城乡建设部通过召开会议等方式，督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。其后的一个月，唿和浩特宣布停止去库存，长春则取消棚改项目货币化安置购房奖励政策。

魏东预计，今年剩下的几个月中，会有更多的三四线城市跟进。魏东认为：“没有了来自政府的大笔资金投入，三四线城市的经济、产业和人口难以支撑当地的房地产市场，这一波牛市基本走到了头。三四线城市在没有真实需求前提下，房价暴涨是难以持久的。”

那么，三四五六线的房子到了该套现的时候了？还值得在三四线城市购房吗？

新城控股高级副总裁欧阳捷指出，“房住不炒”是既定方针，也是市场大势，虽然现在炒房还有一些空间，一些三四线城市房价还在快速上涨，但中长期来看，这些城市的房价很难像过去那样无约束地任性上涨了，因为中央调控目标已经从一二线城市转向以前不受控的三四线城市了，房价上涨过快的城市都将纳入调控。

欧阳捷认为，房价受控，也使得自住型购房者有了更平和的心态面对市场，虽然房价不会大幅上涨，但合意房型、合意环境、合意配套的小区能买，还是可以早买的。买迟了，虽然房价依然合意，但其它未必都能合意。

魏东认为，趁房价上涨试图在三四线城市投资获利的人群，现在需格外小心，在一个需求较少甚至没有需求的城市中，即便价格没有大幅下跌，可能的情况也是有价无市，个人的大笔资金锁在楼市里不知何时能找到“接盘侠”。所以，趁目前政策还没有全面铺开，能撤就早点撤吧。

不过，在某研究院智库中心研究总监严跃进看来，三四线城市的房地产市场其实机会还很大。理由在于，就目前三四线城市的棚改而言，资金方面的把控更加严厉，但很难说棚改不推进了。

严跃进指出，从购房者角度看，如果是自住，不需要考虑出手的概念，未来无非是解决改善类问题。而对于投资客而言，需要有所警惕，部分三四线城市或面临需求透支的现象。

而从目前置业角度看，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，如果普通百姓想在三四线城市自住，可以去关注；但从投资角度讲，不建议过分关注三四线城市，因为不同城市周期有所不同。“环一线城市区域，可以从现在开始关注，中西部有一部分城市目前较为火热，可以到明年下半年再去关注。”