盈利未达预期 龙湖冠寓换帅求变

日前，有相关机构披露的尚未公开信息显示，龙湖集团CEO邵明晓将亲自挂帅长租公寓品牌冠寓的CEO，而冠寓原CEO韩石将分管龙湖集团海外市场拓展工作。此举也被外界解读为已经营两年的冠寓仍旧面临出租率低、盈利难、项目回报周期长的困扰。邵明晓亲自掌舵旨在改变长租业务进展与集团目标存在差距的现状。

帅印更迭

9月11日，有媒体报道称，韩石将分管龙湖集团海外市场拓展工作，不再分管冠寓业务，而长租公寓冠寓的帅印则交至邵明晓手上，邵明晓正式挂帅冠寓CEO和董事长。

北京商报记者就此事向龙湖集团求证，不过截至发稿尚未得到回复。

据了解，长租公寓品牌冠寓由龙湖集团于2016年8月推出，长租公寓也于彼时被龙湖提升至继地产、商业、物业之后的第四大主航道业务。而在冠寓推出前的3月，时任中粮大悦城总经理一职的韩石转投龙湖，重金挖来的外将进入龙湖之初担任酒店办公及新业务发展部总经理一职，后又任集团副总裁和龙湖冠寓CEO。按照计划，龙湖集团将以冠寓为数据创造和服务运营平台，缔造增值服务以及内容产业空间。

业内人士指出，更迭帅印显示出龙湖渴望加速在长租领域内扩展的心态。龙湖集团CEO直接接管冠寓，体现了龙湖集团对于长租公寓板块的重视，邵明晓亲自操盘，可以给该业务板块带来更多的内外部资源，有利于促进长租公寓业务的推进。

不过，另有楼市观察者分析，冠寓成立两年来，给企业带来的业绩比较有限，恐怕也是换帅的原因。

轻重模式的平衡

资料显示，自2016年8月进军租赁住宅市场推出冠寓后，龙湖冠寓一直采用轻重资产结合的商业模式进行运营，希望长租公寓未来能够成为龙湖的另一个利润增长点。

具体来看，重资产运营主要分为自持物业改造和自建拓展两种，由集团提供物业土地，用于打造租赁项目，从而通过持有物业的运营帮助解决集团的存量物业以及“类住宅”商住禁售难题。轻资产业务则主要包括整体包租和委托管理的模式。而当前，龙湖冠寓以轻资产运营为主，重资产处于辅助地位。

同策研究院提供的数据显示，从轻重配比来看，冠寓现在已开业的52个项目中，有8个是自持项目，占总开业项目数量的15.4%左右。冠寓总管理建筑面积为58万平方米，自持管理面积为8.48万平方米，占总建筑面积的14.6%左右。

按照韩石此前对长租公寓的规划，冠寓起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大重资产的持有，最终达到80%的重资产。邵明晓在8月21日召开的2018年中期业绩会上也表示，龙湖集团在挑选长租公寓时仅20％为重资产，即龙湖自持物业，80%会从市场租。 

同策研究院首席分析师向北京商报记者介绍称，轻资产业务有利于实现企业的快速扩张并降低资金压力。企业租赁其他物业进行专业改造，通过这种方式形成一定的市场规模和影响力，以获得快速发展，加快市场份额的占有率。 

据了解，在包租模式回收周期等成本控制上，冠寓制订了自己的全景计划。公司要在7天内判断一个项目是否值得获取。获取项目到开业运营的周期需控制在5个月左右。机构预计冠寓轻资产模式动态投资回收期将控制在5-6年左右。

要回报还是速度

要回报还是速度，是房企在任何领域扩张中都要面临的选择题，长租公寓领域也不例外。

龙湖集团发布的2018年中期业绩报告显示，2018年上半年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为18.5亿元，较上年增长62.8%。其中，商场、冠寓、其他收入的占比分别为90.7%、7.5% 和1.8%。依此计算，冠寓在今年上半年实现租金收益为1.39亿元左右。截至2018年6月30日，冠寓已在16个城市开业，累计超过2万间。已开业冠寓整体出租率为76.2%。其中，开业超过6个月的项目平均出租率为90.1%。

冠寓的扩张一直在进行中，当前已落地16个城市，从租金收入来看，冠寓今年上半年收益已超过2017年全年。统计显示，2017年，冠寓实现租金收入4018.8万元，只占租赁物业营收的1.5%、集团总营收的0.054%。

然而，从影响长租公寓运营盈利与否的出租率这一关键指标来看，今年上半年已开业冠寓整体出租率虽较2017年底的46%有所上升，但也仅提升至76.2%，与行业认为的“整体出租率达95%以上方能盈利”的节点尚有一定距离。

在其包租模式下，机构统计显示，2017年项目的租金支出及收入，可以看出单间租金收入只高于单间租金支出的46.8%，这个溢价空间不包括运营管理支出、人员成本以及改造装修分摊。由此推论，利润率也不乐观。

韩石早先曾表示，龙湖冠寓三年内不打算盈利，但按照龙湖集团第一期公司债资金用途，粗略测算冠寓7个自建项目的回收周期来看，若在房租上涨幅度不大的情况下，项目回收周期甚至可能超过十年。

此外，按照龙湖公司债所披露的信息计算，重资产自建的公寓外部资金使用率达53.44%，单间房屋成本区间在42万-72万元。高成本无疑将侵蚀项目的盈利。

同策研究院研究显示，由于冠寓还处于刚起步的阶段，目前最主要的收入组成就是公寓租赁的租金收入。冠寓现在暂时没有在运营的委托管理项目，据悉上海青浦移动智地项目正在建设中，在委托管理模式项目落地后，冠寓的收入组成会相对多样化。