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高房价的根源是什么?

2018年03月10日来源:淄博楼盘网本地楼市责任编辑:lxh2017

淄博楼盘网3月10日讯(编辑 林辉)房价真的下跌了。近日,国家统计局公布了1月份的数据,32个月以来,一线城市的房价首次出现同比负增长,深圳降幅最大,达到3.4%。

更进一步,二手房涨幅连续16个月回落。虽说只是涨幅回落,意味着价格还在上涨,但也有消息曝出,北京燕郊的二手房降幅很大,普遍在15%-20%之间。

统计局的数据表明,一年来的调控政策,管用了。

大头数学不好,一遇到数据就头疼,尤其是看到统计局的数字,配合没办法数手指头的描述:同比环比,涨幅回落,跌幅收窄......都是奇妙的词语。总可以把一直上涨的房价,描述得很温和,一种眼看就撑不下去的感觉。而对于GDP数据,则可以描述得很淡定,一副希望满满的样子。

这就是数字的艺术,谁说中国出不了艺术家?

古往今来,没有哪个年代,哪个地方,像我们这样心系房价。

不仅老百姓关心,领导们也是费尽了脑子,2018刚过2个月,全国各地出台的调控措施就已超过50次。难道只有中国人住在房子里吗?美国人口也不少,住的房子还宽敞,为什么人家就不用整天盯着房价呢?

20年来,我们为房子费尽心机:有的全家凑首付,有的排队抢二套,有的置换学区,来回折腾。甭管有房没房,都在为房所困。

按理来说,全国上下聚精会神搞房地产,应该搞出一个皆大欢喜的局面才对。可奇怪的是,房子问题越搞越头疼,多少人为此焦虑不安,精神不振,腰腿酸疼,好像身体被掏空。

想把透支的身体补起来?那首先要找到房价的根子。

大头不懂数字,但能悟出数字背后的玄机。那些拿数字算来算去的分析文章,别说根子,连手都没摸到。接下来,大头就要把房价的根子给扒出来。

要谈房价,首先要谈一个人,这人不是房价天气预报的播音员任志强,也不是盖了最多房子的厨师王石,而是曾国藩。

曾国藩晚年做过一个梦,梦中与几位朋友闲聊天,朋友们赞颂他是大功臣,挽救了清朝的命运;唯独有一位朋友冷眼旁观不言语,曾国藩纳闷,上前询问。

那位朋友说:功臣?大清朝毁就毁在你手里,曾国藩你是大清的罪人啊。

曾国藩最大的功绩是搞定了太平天国,打仗,拼的不仅是武器装备、战略战术;更关键的是后面的“钱”。没钱,连兵都养不起,别说打仗了。太平军盘踞在江南一带,那可是大清的粮仓,大清不仅丢失了地盘,更把钱袋子丢了。

曾国藩在老家招募湘军,向朝廷要军饷。咸丰皇帝没钱,又得指望曾国藩打仗,只好给了一项政策:地方督抚可以收取厘金,自行使用。

厘金,简单点说就是过路费,在交通要道设关卡,凡是流通过来的货物都得交税。这一项政策,就让曾国藩有了大笔银子,养起了庞大的湘军。

口子一开,合上就难了。原本清政府管得很严,全国赋税是二八开,大部分上交朝廷,地方上只能留大约25%。地方没钱,干项目要向朝廷申请银子。

但有了“厘金”,财富就滚滚而来,地方督抚手里有了钱,就可以办企业、练兵、搞建设。地方渐渐做大,朝廷反而穷了,此后左宗棠远征新疆,朝廷拿不出钱,只能抵押关税,向英国借款。

地方督抚势力做大,渐渐不把朝廷放在眼里,此后的几场大仗,朝廷在打,地方在看。八国联军侵华时,几个大员搞出了“东南互保”,根本不理慈禧太后的死活。

朝廷活到这个地步,那一天也就是早晚的事了,孙中山、袁世凯,只是临门一脚的射门员,根子其实是曾国藩埋下的。

这个根子,清朝亡了后,又一直延续了几十年,此后无论是北洋政府,还是国民政府,都管不住地方。没办法,地方军阀有财权,能养兵,就可以阳奉阴违,不听号令。

这个历史难题,我们姑且称其为“曾国藩祸根”。

天若有情天亦老,人间正道是沧桑。大军渡江横扫南京后,祸根终于被拔除,此后几十年,上头指哪打哪,全国一盘棋。

直到80年代,在计划向市场转型的时期,大家都摸着石头过河,地方自主权大增。

那时候的财政是“包干制”,地方每年上缴固定金额,剩余的自主支配。这大大提高了地方积极性,各显神通搞经济,口袋迅速鼓起来。于是,“曾国藩祸根”又开始生根发芽。

到了1993年,财政收入分配,中央只占22%,剩下的都在地方。这种局面,是上头不能忍受的,这就有了著名的“分税制”改革。

博弈是艰难的,幸好当年的首长来自上海,第一大城市先被搞定;第二大城市不服,一把手遭了殃;广东虽然经济发达,但地处偏僻发言权不够。

这三家被搞定,其它省份就顺从了,分税制对于落后省份有好处,从富裕地方收上来的钱,可以调配给贫穷地方用。

通过分税制,中央掌握了60%的财权,手中有粮;地方虽然还拿着一小半,可是负担重,承担着大量的公共支出,入不敷出。

80年代后,有一股机关干部下海潮,最初是部委的干部居多,分税制改革后,部委有钱了,都不愿意走了。地方上日子却难过起来,地方公务员纷纷下海经商,后来又伴随着大量地方国企的倒闭。那段日子,记性不好的人早忘了。

直到房地产市场建立,尤其是土地招拍挂制度出台后,这一局面才改观。

土地财政,是大家熟透了的话题,大头不再重复。卖地就有钱,那就疯狂卖地吧。

但同样一块地,可以卖1个亿,也可以卖10个亿。都是买卖人,都想多卖钱。但地价要有房价支撑,地产商才肯高价买地。

怎样才能把房价炒起来呢?以前的城市,破旧,脏乱,路不平巷子窄,除了老居民,谁想过来住啊。

所以,地方政府卖地之前,必须得先大搞建设,拆迁、修路、市容市貌......这些要花大钱,地方财政没钱,中央规定,地方政府既不能自主发债,也不能向银行借钱,怎么办呢?

办法总比困难多。政府不能贷款,那就以政府名义注册公司,公司借钱总可以吧。于是,五花八门的地方融资平台被建立,最著名的是重庆的“八大投融资平台”,号称“八大投”。

公司运作,借钱办法就多了,银行、信托、甚至民间借贷都可以。担保物嘛,就以土地作为抵押,有些落后城市,土地价格还没涨上来,只能先把政府大楼、医院等等抵押出去。

这是好买卖,借钱搞拆迁、整市容,把土地卖个好价钱再来还债。银行收了利息,很开心;地方政府赚了土地差价,很开心;地产商盖好房子,卖个更高的价格,也很开心。

大家都很开心,这一模式被迅速推广,全国各地纷纷效仿。地方上钱多了,腰杆变粗,不安分的念头开始冒出,某些地方竟然有了气吞山河的意思。

土地招拍挂制度2004年正式实施,此后房地产迎来黄金十年,这十年,地方很强大,强大到让首长显得很平淡。

房价高,老百姓哭爹骂娘,骂声涌向高层,可是房地产的钱却被地方拿走了。谁愿意没有好处却背着骂名?

所以,房价调控,上头最积极,政策一个接一个地出台,但就是没效果。

想想也是,任何政策都要落实到每一个城市,一纸文件能抵得过遍地黄金的诱惑吗?

于是,房价越炒越高,百姓骂,上头急,地方哈哈笑。曾国藩祸根再次显现。

这样的局面持续了十年,可惜的是,这种模式有个致命的弱点。

每届地方领导有任期,多则五年,少则三年,但卖出的地,却是70年的合同。前一届领导卖了地,腰杆硬,财大气粗;但后一任领导,不能把原来的地再卖一遍。

于是,只能再找新地,但好卖的地已经被卖光了,房价又被炒高,相应的拆迁成本水涨船高。新一届领导为了挪出新地来,就要借更多的钱去拆迁,或者干脆花大钱建新区,搞出更多土地来卖。

卖地成本高了,债务一下子就上去了。而且地方融资平台搞的那些破事,大家都明白,花一分钱能干好的事,他们要花十分钱。赚钱的买卖倒来倒去,最后一结账,变成了赔钱。

几年前,地方债务黑洞被爆出,触目惊心,像浙江宁波,算是富裕的二线城市,到了2013年,总债务高达1732.82亿;而且旧债陆续到期,2014年的宁波市每天要还1.28亿。

还有那位山西大同的耿市长,大搞拆迁,修城墙,要把大同搞成文化名城,2013年离任的时候,留下了巨大的债务。

2013,卖地十年,却落得债台高筑。也就是这一年,趁着地方财政吃紧,中央出手了,毕竟货币发行权还掌握在手中,少印点钱,收紧流动性,银行里借不出钱来,地方政府的游戏玩不下去了。

没钱的曾国藩,就变成了孙中山,理念再先进,也得凭袁世凯摆布。

于是,新一轮博弈又开始了,以下纯属胡言乱语。

小弟:求求你,再来个4万亿吧,要不然就要债务违约了。

大哥:4万亿没门,但可以给你自主发债的权力,发债募资,比你从银行借钱利息低多了。

小弟:太好了,求求你多给些额度,得把债务置换出来。

大哥:好说,但我有个条件,营业税以后你不能收了,营改增,增值税我拿75%。

小弟:太狠了吧,大钱被你拿走了,剩下一堆人靠我养活,这不行。

大哥:没关系,我帮你养活,以后财税体系重新改革,按档划分,我来帮你负担公共开支。

小弟:那也不行,拿人家的手短,靠你给钱,就得听你的话,仰人鼻息,活着还有什么意思。

大哥:你有种,那我就不印票子了,你就等着破产吧。

小弟:破产就破产,美国底特律破产了,那又怎么样,破罐子破摔,我奉陪到底。

........

大哥:算了,都是一家人,别伤了和气。你现在欠了一屁股债,急等钱用。这样吧,我再放一波大水,你赶紧卖地赚一大笔,把债清一清,这条件够好吧。

小弟:你这死鬼,人家当然要听你的了。

时间来到2017年。

大哥:妈的,你小子也真敢玩,短短一年翻了一倍,行了,收工了,再涨就到月球了。

小弟:求求你,让我再爽一年,就一年。

大哥:不行,你的债务要么还了,要么置换出去了,刹车,我要去杠杆了。以后老老实实听我的,懂吗?

小弟:我办事,您放心。

故事就到这里吧,曾国藩是故人了,他做的梦,不可信;大头说的胡话,也只图一乐。

毕竟,大头数学差,对于数字,从小到大只记住一句儿歌:一二三四五,上山打老虎。

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