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2018年淄博楼市展望:“疯了”两年的楼市 2018还能怎么玩儿?

2018年01月03日来源:淄博楼盘网本网原创责任编辑:byl2017

淄博楼盘网1月3日讯(编辑:小毕)每到年根儿的时候,都是各种盘点的时间,盘点的不仅仅是行业,更多的是一种记忆,一种情绪。对于2017年的淄博房地产市场总结,我们说了数据、说了土地,说了事件、也说了政策。但时间之所以珍贵就在于它过去了就无法回来,所以此时此刻,对未来一年的展望似乎比总结和回顾来的更有意义。现在,我们就把目光投向前方,看看已经疯狂了两年的淄博市场,在明年又会有着什么不一样的境遇。

说说房价:整体均价突破10000+?  均价20000+项目将开始陆续出现(不含别墅)

说到展望,当然是价格首当其冲,这也是老百姓最关心的问题。会不会出现从攒钱买房到借钱买房再到借钱也买不起房的局面呢?按照现在的市场热度和价格行进规律,这样的价格风险在很大程度上是存在的。

现阶段,2017年12月第四周,淄博市中心城区的房屋均价在8300元/平米左右,较之年初的6030元/平米,上涨2270元/平米,涨幅达到了37%。

按照这个涨幅来计算,2018年的平均房价突破10000+似乎板上钉钉,而之所以这么说,主要还体现在几方面因素的影响:1、从两年前的400万/亩,到725万/亩再到908万/亩,淄博的地王价格几个月的时间内成倍的增长着,两年的时间内,好地段的价格保持在300万/亩左右的水平线上,代表着整个市场的平稳发展。而2017年下半年仅仅几个月的狂飙突进,就是在告诉我们,地价的飞速上涨必然预示着来年房价的持续上扬。2、环保,这个词在2018年还将会是影响房价的另一个重要因素,要兑现巴黎气候协定的庄严承诺,对于污染物的治理和管控将更为严格,像建材这样的传统行业自然是逃不掉的,企业的迁移和市场的变化将带来成本上的大幅度增加。3、随着2至3年前开始建设开发的项目陆续进入销售的末期,除个别体量较大、开发、销售节奏较慢的项目之外,今年陆续开盘和明年将要开盘的项目将作为替代者逐步进入市场,成为撑起整个淄博市场的销售主体,而根据现在所掌握的情况,其价格预计也会在8000+至15000+的范围内了(含周边区县)。4、随着经开区(张店至周村)、柳泉北路(张店至桓台)、高青、博山等周边区县的持续开发和经济潜力挖掘,跟随整个城市规划的发展,淄博市主要区县的房价在2018年预计将向8000+至10000+的数字持续推进,在中心城区和周边房价的共同作用下,10000+这让人“心寒”的价格还会远吗。

按照2017年下半年几块价格较高的成交土地,包括在近日即将挂牌出让的优质地块来看,拿高价、拍好地,随之而来开发的必然是以改善为主导的高端住宅区,地价+品牌+产品,10000+甚至15000+都已经无法体现项目的价值,10000+的价格也许都无法够得上成本,所以2018年,我们将开始看到陆续有20000+均价的项目进入我们的视野,值得庆幸的是,这样的房子在少数,而买家?土豪们,拿走吧!

说说地价:地王这个词儿将不再新鲜  淄博的地价上限究竟在哪里?

说完房价,再来说说地价。2017年下半年地价的飞扬态势,让许多人惊呼,淄博的地原来这么值钱!地价上升的主导因素想必每个人心中都明白,但事情就是这么真切的发生了,从400万到725万在到908万,而近期集中加入土拍大军的15幅地块其中有些光起拍价就在600万以上,楼王易主,现在乍看还是新闻,想必再过一年将不再是关注的焦点。

2017年下半年集中入市竞拍的土地来看,面积都不算大,很多都是我们俗话说的“豆腐块儿”地块,随着2018年的到来,还会有大量的优质土地进入淄博市场,随着近半年土地价格被迅速抬高,地价在18年上扬已经是不争的事实,但是否会因为政府或者特殊政策的介入而在达到一个峰值后进入一个正常的发展轨迹,现在看还很难说,随着18年各项省市级重点工程的建设完工和城市区域规划的持续推进,整个淄博市特定区域的土地价格还会有一个向上的跃升,“寸土寸金”这个词也许会从我们看到的一二线城市开始渐渐植入淄博人的思想之中。

说说买房、政策:“房子是用来住的、不是用来炒的”将贯穿全年  房贷收紧、利率上调还将是主基调

上年说完了我们最关心的房价问题,另一个被关注的焦点就是买房了,简单点说就是首付付多少,每月还多少。从2017年全年来看,房贷收紧、利率上调成为主旋律,特别是对于首套房来说,首付从20%上调至30%,利率也经过几次5%至15%幅度的调整来到了5.4%左右的位置,这对很多首次置业的刚需群体,特别是年轻人来说,压力还是显而易见的。国家层面对于一二线城市的楼市调控所产生的影响,对于三四线城市的购房者来说更为明显。

2017年底,中央经济工作会议中明确指出,2018年要继续贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”这一指导思想,加强楼市调控不放松。面对已经持续两年快速发展、上升的淄博楼市,2018年的调控还将主要体现在房贷、利率等政策上,预计房贷在下半年会持续收紧,首付比例预计变化不大,利率上调的可能性依旧不小,而至于已经在北京、上海等城市试行的房产税等政策,离具体落实还需要很长的路要走,对于淄博的购房者特别是刚需群体来说,2018年,依旧是“不太好过”的一年。

说说项目:有钱的是“大爷”  外来房企渐成鼎立之势   改善型“刚需”或大行其道

上面我们说了淄博地价在2017年的飙升,地价大幅度的抬升,就会带来一个问题,什么样的开发商能够扛得住这样的地价,答案也很简单,外来的大型房企,资金充裕,拿地、建设开发方向由一二线城市向三四线城市转移,拥有丰富的地产开发经验和品牌影响力,淄博迅速升温的市场环境符合企业的自身发展需求,种种条件的契合都让2018年成为了许多外来房企进入淄博开发建设的“最佳”时间点,渐成的鼎立之势会不会让本土颇具实力的开发商们倍感压力?那些规模较小的开发商会不会因为无力“招架”如此高昂的建筑成本而“出逃”,时间会给我们答案。

既然高价拿地,开发不出与之相匹配的项目,同样是对资源的浪费。从2017年的市场来看,改善型“刚需”产品渐成市场主流,说是刚需,是因为随着二胎政策的开放,原本的100至120平米的三室已经不能满足日常的居住需求,140至160平米甚至面积更大的户型产品更为符合如今的购房潮流。而说是改善则是在产品(多层电梯洋房或小高层)、社区园林、市政配套等方面做到更加完善、高端甚至奢华,例如淄博南城,几个新开发的项目都是以电梯洋房为主打,预计随着2018年年后楼市大幕的真正拉开,这样的项目还会陆续出现。

最后,想对还没买房的那些人说:这样的市场我们始料未及  对于真正想买房住的人来说其实是种“悲哀”  但事实如此  买房还是趁早吧

地价上升、房价上涨、房贷收紧、利率上调,对于开发商和买房投资的人来说这也许是最好的时代,但对于绝大部分买房来住的人来说,这绝对又是一个最坏的时代,因为多重因素的影响让我们背负了更大的压力,在人生的道路上变的更加艰辛,其实早在两年前,这样的局面我们始料未及,但随着一个个数字的快速跃升,它还是发生了,在未来两年的时间里,淄博的房价预计会从一个高速增长的阶段逐渐回落到一个平稳上升的阶段,所以如果没有买房的话,趁早下手已经是是唯一的办法了。

好了,对2018年淄博楼市的展望今天我们就先说到这里了,也许一年过去之后,我们现在所说的有的会变为现实,有的会没有发生。淄博的楼市就是在这样的猜测和回答中逐渐的发展着,但对于想买房、要买房、买了房的淄博人来说,能有自己的一个家才是终极的梦想,而我们也希望,这样的梦想能够在每个人那里成为现实。

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