业内：楼市政策效果需要等到2017年

很多购房人回忆看房经历，都感觉买房时永远觉得房价贵。今天北京、上海、深圳的房价已经涨出天际，即便在限购组合拳之下也只是高位盘整。

然而，同样是一线或者是二线顶级城市，广州和重庆的房价就更为稳定亲民。究其原因，广州和重庆的土地供应以及商品房供应都相对充裕。价格都是供求关系决定的，目前的调控政策，都只是限制需求，只有供给跟上来，才能从根本上改变房地产市场格局。

4月26日，国家发改委等多部委联合发文提出，要稳定住房消费预期，增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应。这是政府继2004年“831大限”以来，又一次在土地供给上做调控文章。对于相关城市的买房者来说，这是真正的利好。

为什么总觉得房子贵?

当年看房，3000元一平米，觉得要跟亲友借的首付太多，因此想再等等。后来首付攒够了，房价涨到7000元一平米，咬咬牙买下来，每个月缴了月供就不剩什么钱。现在回头看，房价涨了这么多，才庆幸当初的决定。

相信很多人都有这样的经历。为什么会一直觉得房子贵?其实供求关系最说明问题。一线城市一直处于人口净流入状态，想买房置业的人多，但政府的土地供应跟不上。假设每年一手楼盘和二手房一共有50万套的供应，但有200万个家庭想买房。开发商会怎么定价?一定是根据最有支付能力的那25%的人群的承受能力来定价。

什么样的人能进入那前25%?或者是高收入人群，或者是购房意愿特别强烈、借遍亲友凑首付的人;如果两者都不是，虽然你在看房，但你的心理价位就会与房地产市场的成交价长期存在差距。

很多城市在限购，但只要房地产供给跟不上，供需缺口太大，房价上涨就无法避免。

增加土地供给是治本之道

4月26日。国家发改委等多部委联合发文提出，要稳定住房消费预期，增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应。同时，加大对房地产中介机构的管理，规范房地产市场秩序;加快培育和发展住房租赁市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访表示，此次多部门的表态，一定程度上说明补库存的意识开始强化。此前在去库存的战略下，整个效果总体明显。但随着一二线热点城市的市场开始升温，补库存的需求开始超过了去库存的需求。

4月21日，国家统计局局长宁吉喆在谈房地产去库存时强调，一线城市房价过热，影响市民利益，也影响到整个经济的运行成本，所以现在是分城施策。作为大城市，光靠控制措施是不行的，还要增加住房的供给，因为大城市经济和人口聚集能力强，要增加住房土地供给，要有一些城市群。像北京这样的大城市，要结合京津冀整体发展，疏解北京的非首都功能。

政策效果需要等到2017年

“国家对于目前热点城市房价过热、楼盘可售量过少等现象的重视，所以积极增加供地，尤其是增加住宅用地的供应，这有利于2017年可售房源的充分补给。”严跃进说。

他同时强调，这样一个补库存是局部的，从全国市场看，去库存依然是一个主要的任务。当前库存背后的一个问题是，很多人买了不住，既有投资的因素，也有因为离工作地太远无法居住的问题。所以即使是部分补库存的城市，也要关注郊区市场房源购置后空置等问题，进而适当降低供地的压力。

清华大学经管学院弗里曼讲席教授李稻葵也提出，对于去库存的难点，西方国家大城市在这点做得非常好。纽约大部分地方，哪怕是寸土寸金的华尔街地区，也有不少住宅。一方面可以减少交通堵塞，另一方面，员工住得近，等于提高了实际工作时长和工作效率。“这一轮大城市的房地产价格上涨， 不会像前几轮那样持续很长时间，但仍需要一系列提高效率的改革来改善基本面。”

李稻葵认为，增幅增加土地供应有利于缓和房价上涨，他再三强调，政府最应该做增加土地供给，尤其是住宅房地产供给，“如果有可能，尽量增加城市内部的，不要搞到五环六环之外，因为种种迹象表明，住宅和办公楼混在一块是大城市发展的方向。”

但也有专家表示政策效果难以估计，一位资深房地产人士告诉记者，官方的发文是有益于改善供需关系，但住宅土地供应室一个慢产量。首先，政府要通过一级开发增加土地供应也有难度，其次，土地出让后转为可预售商品房仍需要一两年时间。最后，土地出让过程中，如果地价较高，会直接刺激房价上涨预期。因此，难以说其对短期市场造成什么影响。而一两年后的市场，需要结合当时的经济环境、信贷政策、货币政策、税收政策、限购政策等综合考虑。